首开股份：立足京城闯天下
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国泰君安 孙建平 李品科
本报告导读：
首开股份作为具备逆周期扩张条件的少数公司之一，又占据京城龙头的销售及业绩爆
发性地位，前景看好。
投资要点：
中期实现EPS0.76元，10年业绩无虞，期末预收账款53亿(未包括权益50%的首城国际项目44亿预收款)。上半年实现营业收入34亿元，同比增长126%；实现净利润8.8亿元，增长174%。收入中房屋销售12亿、项目转让21亿(去年望京2个项目转让本期结算)。
逆周期扩张条件之一：中期现金高达124亿。业内仅次于万科的191亿，与保利的125亿持平，而首开市值仅为万科的20%、保利的33%。
逆周期扩张条件之二：公司是北京地产国企老牌龙头，目前是市国资直属唯一地产公司，在地价下行和招挂拿地情况下具有拿地优势。如首开7月拿的北京马驹桥项目，出价比报价第一的公司低20%，由于属于招标(一般价格标占比25%左右)仍获得该地块。
上半年已执行逆周期扩张策略，1-7月以59亿元拿地305万平米(北京93万平米)，平均楼面地价1940元/平米。公司不仅继续深耕北京，且异地积极开疆拓土。08年新进苏州、09年太原、厦门和沈阳，10年贵阳、绵阳。我们期待公司下半年在获取土地资源上有更大作为。
公司销售情况较好，上半年销售额57亿，下半年可售量在110-120万平米之间，预计全年可能将超过100亿销售额。下半年北京可售项目包括璞瑅、常春藤、国风上观后期、智慧社、三里屯项目等。同时北京是我们非常看好的区域之一，销售量弹性或者说爆发性大、价格弹性大、需求强烈，是领涨领跌型区域，对应股票弹性也非常大。
公司未结算权益储备1032万平米，按年初均价测算RNAV21元，目前股价16.9元，相对其折价25%。预计10-11年EPS分别为1.18、1.63元。考虑到公司具备充分的现金和资源优势，是此轮调整能够逆周期扩张的少数几家优质公司之一，前景看好。暂时给予22元目标价，对应11年13倍PE，维持“增持”评级，给予推荐。
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