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　　长城证券 苏雪晶 乐加栋

　　福星股份今日发布2010年中期报告，其主要内容为：

　　2010年上半年实现营业收入23.17亿元，同比增长27.51%；实现营业利润3.35亿，同比增长79.48%；实现归属上市公司股东净利润2.69亿元，同比增长89.43%。每股收益0.38元。

　　中报点评要点：

　　上半年归属母公司净利润同比增长超过营业收入的主要原因是公司在一季度出售了风神股份990万股股票取得的投资收益，这部分投资收益税后为8095万，折合每股贡献了0.11元；地产业务主要贡献利润的项目来自水岸星城与福星惠誉国际城。从去年3季度我们提出了估值优势和企业拐点同时到来之后，市场整体表现是一个兑现预期过程。公司中报一个突出的特点是营业税金中的土地增值税占营业收入的比重上升，这主要是因为福星惠誉公司计提土地增值税所致，但这同时也在另一方面说明目前土地增值税预征越来越严格。

　　公司在房地产开发方面的核心优势就是城中村改造，与其他模式相比，这种模式使得公司在成本控制方面具有明显优势。公司在武汉地区的城中村改造有着较为丰富的经验，在争取武汉核心位置的城中村改造项目有着比较大的优势。公司未来城中村改造项目合计建筑面积将超过500万平米。目前公司城中村改造模式正在有序推进，但我们认为随着城中村改造价值的被发现，未来更多获取该类型的土地资源难度在不断提升。

　　公司上半年销售的主力来自水岸星城与福星惠誉国际城，根据我们的了解累积销售金额在14亿左右。公司目前没有调整新开工的计划，但是140万平米的新开工会有所延后，预计公司下半年推盘将会超过20万平米，但50亿的销售目前恐怕较难完成。福星惠誉国际大厦写字楼于7月18日开盘，销售情况良好，进入3季度后公司销售力度会有所增加，价格会出现调整。资金角度，公司近期信托融资动作频繁有助于企业安全稳定性增加，我们预期未来信托融资将成为城中村改造的重要资金来源但成本会有明显上升。

　　根据我们的了解，10年可结算面积大约在40万平米，主要是水岸星城尾盘、国际城住宅部分、三角路村一部分商业结算。谭总上任以来，公司的确发生实质性的变化，但目前估优势相对去年3季度已不明显。我们预计公司10-11年EPS分别为0.68、0.84，对应目前股价PE在15.74、12.62倍，考虑到公司特有的模式，维持“推荐”评级。