中天城投：资源禀赋加速释放
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兴业证券 王晓冬 虞淼 张忆东
事件：
2010年7月20日，公司公告拟在贵阳市清镇为三联乳业新建奶业基地，以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产。上述资产涉及可开发利用面积约7000亩。
点评：
该项目对上市公司影响几何？
1、项目位置该项目位于贵阳市乌当区，北二环横穿中部，东北面为贵阳市绕城公路。
2、项目RNAV敏感性分析计算房地产项目RNAV涉及四个变量：预计售价、可开发面积、容积率和楼面地价。
A、预计售价本次公告提示：公司将委托一流的规划设计单位，对有偿取得的本合同项下乌当基地土地进行旅游、休闲体育、商业和住宅地产的综合开发、规划设计和前期工作。预计，公司将对该项目进行高端住宅的开发。
B、楼面地价公告中，公司仅提到新建奶牛基地耗资约3.5亿元，未提及乌当基地转为二级开发的拆迁及相关费用。2010年3月，保利香港以每亩25.42万元的底价获取乌当区G(10)04号地块。乌当区G(10)04号地块位于本次公告乌当基地东北面。同时，我们注意到，乌当区G(10)04号地块容积率仅为0.6，即该项目为高端住宅项目。毫无疑问，乌当区G(10)04号地块的成交均价具有一定的参考价值。出于谨慎的目的，我们以25.42万/亩作为乌当基地的土地成交价格。
C、开发周期当前，公司主要精力集中于中天会展城项目。即无论从开发资金的角度还是人员团队的角度，中天城投在最近两年无暇顾及其余大项目的开发。同时，乌当基地尚处于毛地状态，两年之类不具备二级开发的可能性。出于谨慎的目的，预计，2012年，乌当项目正式开工；2013年，该项目开始贡献利润；开发周期约7年。
投资建议：
预计2010年至2012年，公司可实现EPS分别为0.79元、1.59元、1.77元。其中二级开发贡献EPS分别为0.54元、1.10元、1.28元。结合公司二级开发RNAV7.29元，一级开发RNAV3.79元，本次拟获取乌当项目RNAV约4.51元。考虑到乌当项目的不确定性，我们给予公司6个月目标价13.13元，维持“推荐”评级。
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