首开股份：北京项目高盈利 京外项目渐成长
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安信证券 徐胜利 柳世庆
报告摘要：
项目储备的40%(约350万平米)在北京，高盈利项目多，销售前景可期。公司在北京项目多数拥有突出的地段优势，我们判断除政策性房项目外，这些项目按照目前售价的毛利率大多超过50%。最近首开智慧社、机场东路项目销售仍然很好。首城国际中心、常青藤、方庄时代紫芳、望京国风上观、幸福三村、以及天津湾项目等，预计只要适当时机促销，需求也会明显释放。
京外项目逐渐成长。项目储备的60%(约530万平米)在泡沫较小的二三线城市，如重庆、苏州、扬州、海门、厦门翔安、太原、沈阳等。随着价格抬升，盈利能力逐步提高，长期发展前景良好。
销售能力强，善于根据市场形势变化调整销售策略。09年初熊市中适时发力促销，09年中后期又顺应市场售价低开高走。
2010年新开工面积大幅增长。年初计划为220万平米，将较2009年实际完成新开工面积(97万平米)有较大增长。其中在北京和京外的面积各50%，为未来业绩释放奠定基础。
拿地谨慎而进取。公司资金充裕，有进一步扩张的实力，09年账面资金一直呈上升态势，但公司坚持不争拿高价地。
维持“增持-A”评级。保守估计，公司每股RNAV在20元以上；小幅下调未来三年盈利预测；小幅下调目标价至19元。地产板块短期内仍将受政策抑制，三季度以后若调控政策逐步放松，有望带来投资机会。
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