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　　湘财证券 杨森 朱毅

　　事件：

　　我们最近对苏州高新进行了调研，和公司领导进行了交流。

　　投资要点与关注：

　　未来发展三大优势：1、毛利率提升空间较大：公司近几年毛利率较低，与公司的发展路径有关，预计随着公司经营方向的调整(淡出动迁房，加大低密度住宅开发力度)，未来毛利率提升空间较大；2、或进军一级开发：公司或凭借大股东的资源优势进军土地的一级开发，或者做一级半运营商；3、苏州高新区房价提升空间较大：09年以来，苏州的房价相对于既往涨幅不小，不过相对于同级别城市以及区域内城市来说，无论是绝对值还是涨幅都远远不及。我们认为：第一，苏州强劲的经济增长、刚性需求和愈发便捷的交通网络将对房价形成支撑；第二，高新区相对于工业园区的折价空间将缩小。

　　公司目前房地产业务拥有共264万平米商住开发项目储备，合计36个项目。

　　其中，在开发项目可售面积共计86.5万平米(权益可售面积68万平米)，拟开发项目共计177万平米。

　　公司项目储备的综合拿地成本在2280元/平米左右，总成本不高，不过有部分地块拿地成本较高。其中在开发项目的平均楼面地价为1370元/平米左右，拟开发项目储备的楼面地价为3200元/平米左右。

　　预计公司10～12年在建住宅项目分别结算26.11万平米、26.72万平米和38.79万平米，分别实现结算收入22.27亿元、25.22亿元和33.16亿元，贡献EPS为0.38、0.28和0.35元。

　　首次给予公司“增持“评级，综合RNAV为6.12元/股，目标价7元。考虑到地产公司股价相对于RNAV的溢价水平，以及公司区域型开发商背景资源丰厚、兼具开发与商业出租业务，我们按照20%的溢价计算，给予公司7.0元的目标价。预计公司10～12年的EPS分别为0.42、0.52和0.69元。

　　风险提示：管理层更加严格的房地产调控措施出台形成的压力。