福星股份：扼中部重镇 借旧改腾飞
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中银国际 田世欣
支撑评级的要点：
武汉是高铁网络中两纵两横的重要结点，大规模的城市更新改造和投资的流入，为当地市场注入活力。新政出台后武汉市场价量平稳，表现远强于一线城市和其他二线城市。
目前公司拥有与控制的土地储备为726万平方米，其中已签约未摘牌的城中村建筑面积为341万平米，2010年新增土地储备目标为500万平米，预计公司今明两年内有望达到1,300万平米以上的储备规模。
作为武汉城中村改造中份额最大的开发商，公司获得了快速增长的土地储备、较低的土地扩张成本、和较高的资金使用效率。而城中村涉及大量回迁安置，属于保障房范畴，受到政策倾斜，经营环境好于纯商品房开发商。
公司资产负债率较低，有足够的空间通过扩大财务杠杆达成快速扩张目标。
评级面临的主要风险：
行业调控导致销售急剧萎缩及价格下跌超预期；区域过度集中；城中村改造模式相关风险。
估值：
公司包含未确权项目的2010年末每股NAV为19.37元，扣除未确权项目后为12.78元。估值优势突出，且未来优势将进一步扩大。首次评级为“买入”，目标价按当前NAV定为12.78元。
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