万科A：业绩超预期 中西部市场增长迅速
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中投证券 李少明
2010年一季度公司实现营业收入75.05亿，同比下降8.1%；归属母公司所有者净利润为11.27亿，同比上涨46.5%，其中跌价准备冲回贡献1.25亿净利润。一季度每股收益为0.1元，净资产收益率为2.94%。
公司2010年一季度销售面积124.2万平米，中西部市场增长迅速。2010年一季度公司实现房地产销售面积124.2万平方米、销售金额150.9亿元，同比分别下降18.5%和增长23.5%，中西部市场销售面积和销售金额同比增长43.1%和81.3%。
珠三角、长三角市场受销售产品少销售金额有一降下降。一季度珠三角、长三角市场销售面积同比分别下降45.1%和33.9%，销售金额同比下降7.2%和14.9%。
一季度结算金额同比下降8.3%，但可结算资源丰富，2010年业绩有保障。公司一季度结转面积63.8万平方米，结转收入73.6亿元，同比分别下降39.9%和8.3%，公司已售未结算面积达433.3万平米， 合同金额458.4亿元，分别较09年末增加26%和21.5%，已售未结金额占09年全年营业收入的93.7%，可结算资源丰富，10年业绩有保障。
受益于房价上涨，一季度毛利率、净利率上升。一季度结算均价11536元/平米，09年全年结算均价7983元/平米，一季度结算均价较09年上涨44.5%。一季度毛利率36.7%，净利率15.7%，分别较09年末上涨7.3和2.5个百分点。
公司财务状况稳健，负债水平合理。公司一季度资产负债率68.1%，较09年末上升1个百分点。扣除预收款的负债率为43.3%，较09年末下降0.6个百分点，公司季度账面现金179.2亿元，持有现金较09年末下降22.1%，主要为支付地价款所致。公司一季度账面预收款366.9亿元，较09年末上涨15.6%。
二、三线城市拿地，地价成本控制得力。公司一季度共新增项目22个，项目占地面积333万平米，新增权益建面539.8万平米，累计需支付地价147亿元。新增项目楼面地价2725元/平米，其中一线城市新增建面占总新增建面的8.6%，一线城市新增项目地价占一季度地价款的21.2%。
维持对公司10、11、12年EPS0.66、0.79和0.99元的预期，维持推荐评级。
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