万科A：9月销售超预期 四季度推盘量加大
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国泰君安 孙建平 李品科
公司披露9月实现销售面积54万平米，销售金额55亿元，环比分别上升8%和13%，同比增长1%和27%。1-9月份，实现累计销售面积510万平米，销售金额462亿元，同比增长27%和30%。
9月销售数据超市场预期，也明显超行业平均水平。月度销售额超过50亿即超市场预期，而公司9月销售额非常抢眼，达到55亿，环比上升13%。在我们跟踪的11个一二线重点城市，9月整体成交量环比下降4%，而万科仍保持8%的增速。
预计09年全年销售收入将达到550亿-600亿元左右，业绩保障性强。
前三季度销售额462亿元(接近08全年的销售额)，加上年初预收账款239亿元，合计达701亿元，占到我们预测的09年营业收入的134%，达到08年营业收入的171%。
销售均价同比环比持续上涨，预计与高端产品的贡献度上升有关。单月销售均价10168元/平米，环比上升4%，同比增加26%。1-9月销售均价9046元/平米，同比上升2.2%。
四季度推盘量可能大幅增加，业绩将明显增厚。据我们估计，公司四季度的可售量将达到400万平米，预计可售金额将在360亿元-400亿左右。
9月拿地节奏加快，新获北京、广州、杭州、青岛、宁波等153万平米储备，楼面地价4428元/平米。1-9月新增权益土地储备31幅，622万平米，平均楼面地价2730元/平米。前三季度新增权益土地储备比08年全年拿地量还增加34%，其中98%均是在5月后获得。
全国布局率先完成，进入二线城市时间长，产品、市场成熟，优势明显。
二线城市发展空间大，房价上涨趋势更确定，盈利能力上升，因刚性等消费需求占比更高而政策紧缩风险小，可能成为大开发商争夺的目标。若按此次增发8%股本摊薄后，总股本118.7亿后计算，09-11年EPS分别为0.44元、0.62元和0.84元，维持10.9元RNAV测算。
继续维持前期14元目标价预测，股价经过调整，目前在重估净资产值附近徘徊，具有良好的安全边际，维持增持评级并重点推荐。