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　　世茂股份 商业地产 厚积薄发

　　安信证券研究所 陶学明 李孔逸

　　报告摘要

　　●公司通过增发重组，明确定位于商业地产开发，新增了400多万平方米的商业地产土地储备，成为国内上市公司中商业地产储备最多的企业。

　　●公司经营管理出色，同时商业地产成本相对较低，预计从2010年起，公司商业地产进入厚积薄发阶段。

　　●公允价值模式计量有利于公司业绩释放，REITs相关政策出台有望成为公司股价上行的催化剂。

　　●预计公司2009、2010、2011年每股收益分别为0.44、1.20、1.32元，当前每股重估净资产为19.4元，给予“买入-A”的投资评级。

　　重组转型商业地产

　　世茂股份(600823)重组后明确定位于商业地产开发。2009年5月13日，公司完成了向世茂BVI(商业)、北京世茂、世茂企业发行股份购买资产的股权登记相关事宜。增发完成后，世茂房地产(0813.HK)间接持有公司股份的比例将为约64.24%。此次增发，世茂股份共获得10个在建或拟建的商业地产项目以及一个运营中的项目，使公司新增了400多万平方米的商业地产土地储备，从而成为国内上市公司中商业地产储备最多的企业。

　　今年公司还将进行定向增发。这次非公开发行股票发行价格不低于公司第五届董事会第六次会议决议公告前20个交易日公司股票交易均价的90%，即 13.81元/股；非公开发行在扣除发行费用后将不超过20亿元，发行数量不超过15,000万股。本次发行募集资金将用于青岛世奥大厦项目、江苏常熟世茂世纪中心项目、苏州世茂运河城商业项目、北京世茂国际中心项目等四个项目及补充流动资金。本次定向增发融资将进一步增强公司资本实力，改善公司财务状况，并加快项目进度，提高公司盈利水平，从而增强公司发展后劲。

　　管理良好盈利出色

　　住宅地产的价值主要取决于物业的稀缺程度。商业地产的价值则包含更多的主观价值创造，与项目前期的规划以及后期的运营状况密切相关。公司管理能力强，具有国际化视野，虽然是纯民营企业，但营销全球化，直接面向国外客户，与世界500强企业建立了良好的关系，规划、开发、设计能力强。同时，公司战略超前，商业地产的介入时点早于其他开发商，集团主要的商业地产项目均在2006、2007年取得，成本非常低，而集团注入公司的价格也相对便宜。从2010年起，公司商业地产进入厚积薄发阶段。

　　截至目前公司项目储备总建筑面积 622万平米，其中商业地产达474万平米(包括了绍兴项目)，住宅项目148万平米，分布在北京、青岛、沈阳、上海、南京、苏州、常州、常熟、徐州、嘉兴、昆山、芜湖、绍兴等13个城市，涵盖长三角和环渤海地区。

　　仍有新的增长看点

　　公允价值模式计量有利于公司业绩释放。2009年6月12日，公司第五届董事会第四次会议决议公告：同意公司会计政策变更及《投资性房地产公允价值计量管理办法(试行)》的决议。采用公允价值模式计量后，公司将不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而会以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。考虑到公司从2010年起不断有大量新的优质物业计入投资性房地产，公司公允价值变动收益将大幅增加。而且公司多数项目处于城市核心地段，具有较好的升值潜力，未来能够持续贡献收益。

　　而REITs相关政策出台有望成为公司股价上行的催化剂。国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中首次提出，将通过开展房地产信托投资基金试点来拓宽房地产企业融资渠道。有专家分析9、 10月份有关方面可能推出REITs相关政策，果真如此则有望成为公司股价上行的催化剂。REITs可以发行后，公司融资渠道更加多样化，也可以吸引更多的资金进入商业地产，降低商业地产开发风险，提高商业地产估值。

　　盈利预测与投资建议

　　我们预计公司2009、 2010、2011年的净利润分别为5.15亿、14.05、15.46亿，对应的每股收益分别为0.44、1.20、1.32 元/股(其中公允价值变动分别贡献0.22、0.43、0.46元/股)，公司将在2010年业绩将获得爆发式增长。当前公司每股重估净资产(RNAV) 为19.4元。考虑到公司业绩的快速增长，给予“买入-A”的投资评级及6个月20元的目标价。

　　世联地产成次新股带头大哥

　　世联地产(002285)

　　异动表现：上周世联地产(002285)创出上市以来新高后，本周一再接再厉，早盘快速封住涨停板，成交量较上周五略有放大。

　　点评：世联地产自上市以来就表现强劲，吸引了大量资金的介入，成为近期上市新股中唯一股价创出新高的个股，俨然成为新股领头羊。世联地产是第一家以房地产中介为主业的上市公司，自上市以来明显受到市场的关注，想必应该与它的主业有密切的关系。

　　与其它地产类上市公司相比，该股是集合于“咨询+服务”为一体的经营模式，该公司独特的经营模式，吸引了大部分投资者的眼球，特别是机构投资者的持续买入，为该股股价打开了想象空间。该股自上市以来表现相对强劲，而且资金对其关注度较高。

　　交易所龙虎榜数据显示，世联地产上市当天共有两家机构席位动用3200余万元买入，此后三天又有三家机构席位上榜，单向买入金额约8000万元，资金介入相对明显。

　　据统计，截至目前，IPO重启后机构在上市首日或初期介入比较明显的公司并不多，除世联地产外，还有中国建筑、星期六、亚太股份，对于这些个股机构也有一定的买入行为。除中国建筑外，三家中小板的次新股均表现比较强势，其中世联地产更是连创上市新高。这些个股的共同点在于处于传统行业，而且首日涨幅有限，其中最近上市的星期六首日涨幅仅20%出头，创新股上市首日涨幅的新低。随着市场震荡加大，相比未来看不大清楚的成长性，或许机构开始更青睐估值便宜的公司了。

　　在技术上看，世联地产昨日早盘即快速封住涨停，短期内或还有上行空间，不过考虑到目前市场方向不明，震荡形态明显，经过大幅的上涨后，该股已堆积了一定的获利筹码，短线上存在反复的可能，因此投资者操作上不宜过度追高，带回调后可再行介入。

　　西部资源 机构游资满载而退

　　异动表现：西部资源(600139)再度表现强悍。虽然除权前后一度出现贴权走势，但自上周三创出调整新低后，连续展开填权走势，昨天更是放量涨停。

　　点评：公司在2008年12月完成了重大资产置换，主要经营主体为甘肃阳坝铜业有限责任公司，主营业务也由房地产开发和工程建设转变为铜矿采选和销售。公司极低的开采成本将是公司最有力的竞争优势，未来几年大量收购资产将成为公司未来盈利增长的主要推动力。同时公司大股东在资产置换时有过承诺，公司未来两年收益将有明确保障。

　　该股流通盘较小成为游资关注的重点炒作对象，在资产重组完成后，伴随上半年有色金属热炒，该股股价已经接近 800%的上涨，近期推出大比例送配方案后更是连续逆势上涨30%，目前该股估值已无优势，同时信息显示，上周五该股放量高开低走，机构在大量抛售，另有一些活跃的游资也在逢高派发，而买入方主力是金元证券成都二环路营业部，考虑到该营业部的操作特点，经过昨日涨停后已有获利空间，结合该股近日连续放量震荡，由于投资者在操作过程中不宜再中线持仓。

　　水井坊 补涨驱动 涨停长阳

　　异动表现：周一午盘酿酒板块出现异动，水井坊(600779)率先放量涨停，盘中大单介入迹象明显。

　　点评：2007年完成资产重组后公司正式介入高档白酒领域，但经过去年的金融危机，消费者大大缩减了对高档白酒的支出，而公司的高档白酒知名度又不如茅台、五粮液、汾酒等传统名酒，因此大大影响了公司业绩，但公司今年上半年大刀阔斧的调整了产品结构以后，6月份的销售情况明显好转，同时房地产业务的增长为公司多元化经营提供了坚实基础。

　　作为酿酒板块老龙头，该股上半年的表现受制业绩约束，涨幅方面处于板块中下游，经过调整后，近期股价表现相对抗跌，周一更是率先封死涨停，短线资金介入明显，一根阳线穿越所有短中长期均线，受前期颈线位17元一线压力，后市冲高后有调整压力，但中线趋势看好，投资者可以积极关注。 (恒泰证券 卢雪梅)

　　长丰汽车(600991)

　　随着国庆60周年大阅兵日子的临近，军工行业投资也成为当前的重大主题，大量的军品集中采购订单，给众多军工股带来实质利好。公司是我国最大的越野汽车生产龙头企业，全军师团指挥用车有65%来自公司，一直雄居解放军军用越野车之榜首。随着大批军工股全线崛起，该股近日也有发动迹象，可关注。　(河南万国张 燕)

　　凯乐科技(600260)

　　公司是国内最大的硅芯管(护套材料)生产企业，其产品是通信网络建设重要材料。近期该股率先调整到年线下方反复震荡整理，近日活跃度明显的提升，周KDJ指标刚刚形成金叉。鉴于该股股性较为活跃，业绩稳定增长且近期累计涨幅并不大，经过充分的蓄势后，后市仍有继续反弹的空间，建议适当关注。　(九鼎德盛 朱慧玲)

　　保定天鹅(000687)

　　公司是我国粘胶长丝主要生产厂家之一。今年二季度以来，粘胶长丝、化纤丝等价格一直在上涨，公司产品有望迎来量价齐升的良好局面。二级市场上，在本轮市场调整中，该股表现稳健，在60日均线附近先于大盘企稳回升，走出“红三兵”的强势格局，且一举收复多条重要均线，后市有望持续震荡上扬，关注。(金证顾问)

　　大众交通(600611)

　　2010年的世博会将为公司发展提供良好空间。近年来公司致力于优化企业资产结构，形成了以交通运输为主，金融投资和房地产开发为辅的三位一体运营架构。鉴于公司基本面优良，经过短线急挫后，股价已进入相对低风险区域运行。近日该股重心稳步抬高，走稳迹象明显，后市有望在连续小阳线之后加速上攻。(北京首证)

　　西山煤电(000983)

　　公司是我国最大的炼焦煤生产基地，资源储备丰富。此外，公司大力发展煤化工和离柳焦化厂等焦化基地，实现煤炭资源的综合开发利用。该股在半年线附近获得支撑后展开反弹行情，在技术性反弹确立的背景下短期该股资金回流迹象明显，而且 MACD指标进一步得到修复，后市反弹持续的可能性比较大，可积极关注。(杭州新希望)

　　包钢稀土(600111)

　　评级：增持

　　评级机构：东方证券

　　2009年将是稀土行业整合力度最大的一年，即将推出的《2009-2015年稀土行业发展专项规划》将把行业整合推向新的高度。据了解，未来稀土行业发展将从上游和下游两个方面同时着手。上游将规范稀土矿的开采和稀土冶炼分离企业的数量；下游将扶持稀土产品的开发，以公司生产的稀土精矿为纽带，在包头地区建立稀土高新产业园区，吸引稀土运用企业集中到包头。

　　公司方面，随着稀土产品价格的逐步走高，经营业绩逐月环比改善。镍氢电池生产线目前转型生产汽车用电池，目前处于产品测试和送检阶段，据了解已得到部分汽车厂家的认可。预计稀土氧化物产品价格将在2009年见底回升，公司近两年每股收益分别为0.05元和0.28元。对行业发展规划推出的预期将给公司股价带来交易型机会入，维持公司“增持”评级。

　　上港集团(600018)

　　评级：谨慎推荐

　　评级：长江证券

　　公司最坏时期已经过去，集装箱吞吐量自5月以来趋于稳定并环比逐渐上涨，8月吞吐量环比增长1%。在大陆港口中，上港集团所拥有的集装箱码头，无论在装卸量还是装卸费率上，未来都是提升空间最大的港口。上海港目前还是典型的腹地型港口，未来国际中转、长江中转将提供业务增量；而上海航运中心建设将从软件建设上提升上海港吸引力。今年土地转让等非经营性收入将贡献每股收益约0.02元。公司老办公地址旁边两地块已进入开发阶段，2012年开始商业地产开发可贡献投资收益。

　　预测公司2009-2010年每股收益分别为0.19元和0.21元。从历史纵向看，目前股价具有较高安全边际。横向比较处行业中等水平。上港集团作为全球集装箱第一大港，未来业务量增长空间最大，可享有比其它公司更高的估值。考虑到最坏的时期已经过去，估值上具有安全边际，提高评级到“谨慎推荐”，按2010年30倍PE，目标价为6元。催化剂则在于月度业务量的环比显著上升。

　　S上石化(600688)

　　评级：谨慎推荐

　　评级机构：民族证券

　　公司二季度业绩环比增长400%，中期每股收益0.137元。上半年产销量依然保持低位，公司加工原油降幅为17.20%，相应成品油产量降低24%；乙烯、丙烯、合纤原料、合成纤维等产品产量都有10%左右的下滑，产品平均价格也有所下降。下游行业的逐步复苏将会使这种局面有所改善，而其业绩提升在于成本大幅下降。公司综合毛利率为21.12%，比去年同期上升22.55个百分点，这是因为国际原油价格和生产资料价格比去年同期有较大幅度的回落，另外消除了成品油与原油价格倒挂的局面，炼油业务盈利得以改善。公司60万吨/年PX芳烃联合装置和15万吨/年碳五分离装置等新建项目已按期基本建成，进入生产准备阶段，计划于下半年投料开车；同时，催化汽油选择性加氢脱硫改造、天然气综合利用等项目也有序展开。但整体来看新建项目无明显亮点。

　　股改仍旧“老大难”。预计公司2009-2011年每股收益分别为0.278、0.283、0.273元，目前公司估值比较高，但考虑到今年炼油业务将保持非常好的盈利，仍给予“谨慎推荐”评级。

　　普洛股份(000739)

　　评级：中性

　　评级机构：海通证券

　　公司上市以来，收入规模扩张近1倍，但盈利能力一般，净利润率水平在2-4%之间，利润增速波动也较大，2007、2008年主要由于增加了环保投入，导致利润水平有所下滑。公司在金刚乙胺、左氧氟沙星、左旋对羟基苯甘氨酸及其邓钾盐、乌苯美司和化学合成麻黄碱等产品上处于行业领先地位，具有一定的话语权。

　　2009年公司业绩将进入恢复性上涨阶段，预计2009、2010年每股收益分别为0.14元和0.19元，目前股价面临业绩的压力，给予“中性”评级。不过鉴于以下两点，公司值得继续跟踪：(1)如果公司国际化战略实施成功，业绩将有超预期的表现；(2)公司背靠横店集团，医药是集团重点发展的领域，大股东有做大做强愿景。　(罗 力 整理)