建发股份：房地产业务成增长主力
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东兴证券 郑闵钢
建发股份(600153)发布2009年上半年度报告，公司在上半年实现营业收入174.91亿元，归属于母公司所有者的净利润4.09亿元，同比下降20.30%；基本每股收益0.33元，同比下降19.51%；每股净资产3.47元，较上年度期末减少26.33%；净资产收益率9.347%，同比增加0.13个百分点。
积极因素
在年初，公司以厦门国际会展集团95%的股权与大股东建发集团持有的建发房产45%股权置换，同时公司以现金收购建发房地产10%股权，获得建发房产55%的控股权，从而进一步加强了公司的房地产开发业务。
上半年，由于房地产市场得到快速恢复，公司的商品房销售出现强劲上升。公司下属两家房地产公司共实现营业收入26亿元，较去年同期增长143.25%。其中：联发集团实现销售面积18.42万平方米，销售金额11.41亿元，分别比上年同期增长252%和224%。结算面积20.32万平方米，比上年同期增长222%。结算收入11.68亿元，比上年同期增长224%；建发房产实售1.74万平方米，销售金额12.6亿元，分别比上年同期增长278%和211%。结算面积23.68万平方米，比上年同期增长349%。
总体来看，公司在贸易业务在行业不景气的上半年仍取得较好收益，尤其是进口业务增长很大。上半年公司实现进出口总额8.95亿美元，比去年同期略降3%，其中出口2.71亿美元，比去年同期下降43%；进口6.24亿美元，比去年同期增长38%(海关统计数)。
消极因素
虽然公司的房地产销售面积和结算面积有大幅度地提高，但上半年公司房地产的毛利率却出现明显的下降。报告期内公司房地产业务的毛利率只有28.57%，较上年同期下降20多个百分点。这主要是因为当期结算的项目中不少商品房销售价格的下降以及相对应的成本较高导致上半年房地产销售的毛利率有很大的下降。
一些外界因素仍负面地影响公司下年半的经营发展。虽然国内经济有所好转，但经济的基础尚不牢固。全球消费市场需求不旺将对公司的供应链运营业务尤其是出口业务有较大挑战。
业务展望
公司的贸易以厦门为基地，布局北京、上海、广州、天津、昆明、成都和青岛等全国主要经济发达城市以及香港、加拿大等地区与国家。公司实施供应链运营商业务以来，使得公司的竞争能力和盈利能力大在提高。上半年在贸易市场压力较大的情况下仍取得较好的销售收入，下半年公司的贸易业务应该能维持上半年的水平好略有增长。在房地产上，一方面公司将低收益的厦门国际会展中心从公司业务中剥离出去，另一方面又得到了集团优质的房地产开发资源，随着今年房地产市场活跃公司，公司的房地产开发和租赁业务大大地得到增强。近几年，房地产业务成为公司业绩增长的主要来源。
下半年公司股权投资转让会有收益。根据有关决议，公司将所持星鲨药业30%股权转让给建发集团，建发集团以现金购买该等股权。双方同意以截止2008年12月31日星鲨药业净资产评估值作为交易定价依据，本次股权转让预计将在下半年为公司贡献投资收益3187.29万元。目前，上述股权转让方案已获厦门市人民政府国有资产管理监督管理局的批准，成为下半年的投资收益已基本成局。
2009年7月29日，公司审议通过了有关配股发行方案的议案，拟通过向原股东配售(配股)方式(以公司截至2009年6月30日的总股本12.43亿股为基数，按每10股配售不超过3股的比例向全体股东配售)，预计募集资金净额30亿元，所募资金主要投向房地产。拟投向建设的项目主要是商品住宅，有厦门五缘湾1号二期、南昌联发江岸汇景二期、重庆联发嘉园、桂林万福花苑、南宁绿城国际村三期、南宁联发臻品以及住宅和商业项目南昌联发广场，共计投入24亿元。此次配售如取得成功，公司的房地产开发规模又上一台阶，将为公司明后年收益的大幅提高创造一个很好的基础。
盈利预测
我们预计公司2009年、2010年和2011年的营业收入分别为322亿元、357亿元和420亿元。其中：2009年全年的营业收入预测的322亿元中贸易收入达280亿元，房地产可达25亿元，物流、装修和其它为17亿元；净利润8.6亿元。我们预测公司未来三年的EPS为0.691、0.873和0.972，对应的PE为17.81、14.09和12.66。
投资建议
公司的房地产收入正发快速增长，贸易业务也基本与去年同期持平。房地产收入在上半年同比增长143.25%水平上仍将继续保持一定的增长，贸易业务也会随着全球经济回暖有所改善。2009年公司贸易和房地产业务的每股收益均为每股0.309/元，其它业务每股0.072/元。目前公司股价已从近期高位15.92下跌至12.49元，考虑公司房地产收入的高增长，以及我们对公司收益预计同比增长38%的判断，我们建议继续关注建发股份，维持“推荐”的投资评级，我们给出的交易区间为14.99—18.45元。