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苏州高新:多因素驱动未来业绩增长

http://www.sina.com.cn  2009年08月24日 16:36  全景网

    新浪提示:本文属于个股点评栏目,仅为证券咨询人士对相关个股或板块的个人观点和分析,并非正式的新闻报道,新浪不保证其真实性和客观性,投资者据此操作,风险自担。一切有关该股的准确信息,请以沪深交易所的公告为准。

  国泰君安 孙建平 李署

  中期业绩下降。1H09 实现营业收入8.62亿元,净利润0.59亿元,分别同比下降29.2%和32.5%,0.07元基本EPS。不分配不转增。

  淡出低毛利动迁房业务。1H09结转面积27.5万平米,结转收入7.6亿元,分别同比下降46%和30%。其中动迁房16.9万平米,收入3.3亿元,分别同比下降67%和55%,动迁房占地产收入比重从1H08 的66%下降至43%;商品房8.9万平米,收入4.25亿元,分别同比增长28%和15%。动迁房业务的淡出提升毛利率至26%,同比上升5个百分点。

  股权投资收益下降 78%,剔除该影响后的净利润同比下降19%,未来优质股权投资收益仍可期待。投资1.8亿元低成本持有友邦华泰基金、江苏银行、东吴证券等金融股权以及拟上市中新CSSD股权,下半年公司将退出福田粉末项目,预计投资收益550万元。

  负债水平偏高,10亿元债券融资获批。资产负债率73%,扣除预售房款后的真实负债率64%,净负债率同比下降45个百分点到111.7%,偏高。

  地产销售成倍增长,去库存化效果明细,预售房款多。1H09 商品房销售面积24万平米,销售收入13亿元,分别同比增长232%和225%。预售房款10.6亿,占1H09收入的123%和35%,业绩保障性强。

  拥有低价项目储备 223万平米,权益建面182万平米,其中苏州新区占90%,商业62万平米。销售项目平均毛利率约30-45%,土地储备楼面价2206元/平米(含狮山广场和金粉厂),相对较低;在租商业19万平米。

  公开资料显示大股东参与到扩区10倍后的高新区城区土地开发;公司拟利用苏州乐园品牌探索“旅游+地产”的协同效应,拓展房地产空间。

  预计 09-11年的EPS分别为0.3、0.49 和0.65 元,房地产RNAV 值6.9元;金融、实业投资和基础设施主业重估价值4.81元,合计11.7元RNAV。

  沪宁城际铁路将 10年7月通车,公司项目毗邻苏州境内主要站点,房价提升空间大。若房价上涨5%-20%,10年EPS将上升到0.55-0.74元。

  目前主流公司10年PE在22-25倍,RNAV 溢价30-35%。公司是区域性房地产公司,开发与出租业务兼具;基础设施产业现金流稳定、可支撑房地产资源优势;未来业绩触发因素多,弹性大。给予公司10年25倍PE、RNAV溢价30%,综合得公司目标价13元,维持增持评级。

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