国泰君安 孙建平 李署

　　投资要点：

　　7月22日我们组织了栖霞建设联合调研，基金、保险等机构35人参加，实地调研项目和与公司董事长和董秘交流。

　　产品定位中高端，房价稳中有升。公司房价07-09年稳中有升；08年通过增加折扣促进销售；09年上半年销售比07年同期有较大幅度增加，处于历史最好水平。

　　高端项目栖园和东方天郡销售出色。栖园(别墅)在售50多套，未开盘120多套，未结算面积10万平米，联排均价1.5万元/平米，叠加均价1-1.5万元/平米，5-6月销售额均超过7000万元，7月销售额近9000万元。东方天郡基本售罄(公寓)，20%未结算，均价9300元/平米。

　　项目储备380万平米，未结面积304万平米，权益未结面积262万平米。

　　公司项目主要分布在南京、无锡和苏州，09年计划开工39万平米，竣工31万平米。目前可售面积有50万平米(货值约50亿)，项目均位于地铁或高架铁路沿线。

　　公司管理层表示将积极增加土地储备。未来会选择进入合适的城市；也将与其他业务公司成立合资公司，利用他们的土地资源和公司的品牌进行合作。

　　在南京具有品牌影响力，参与经济适用房建设。公司目前在建的经济适用房项目是16.6万平米建面的百水芊城。预计与政府的这种良好合做以及公司本身具备的品牌价值，将为在南京本土市场扩张创造条件。

　　管理层激励基本到位。公司管理层持股的南京万辰创业投资公司持有第一大股东栖霞建设集团49%的股权，相当于目前管理层间接有上市公司15.84%的股份。

　　预计09-11年分别结算22.6、40.4和33.2万平米，EPS分别为0.28、0.45和0.58元。RNAV7.33元，目前主流公司10年PE在20-25倍之间，给予公司10年22倍PE，对应目标价10元，相当于RNAV溢价35%，维持谨慎增持评级。