精业胜龙 马晓光

　　国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议。会议决定调整固定资产投资项目资本金例。其中房地产投资资本金比例由35%下降到20%，受益最大。今年以来，房地产市场的销售确实出现了回暖迹象。1～4月，全国商品房销售面积17625.45万平方米，同比增长17.5%。商品房销售额7995.92亿元，同比大增35.4%。同时，70个大中城市房屋销售价格指数环比也有回暖。资本金比例的降低将使房地产再投资的门槛降低。香江控股(600162)主营房地产，2008年公司实现营业收入19.71亿元，比上年同期调整后的营业收入增长65%，实现净利润2.1亿元，比上年同期调整后的净利润增长6%；全年实现基本每股收益0.27元。

　　从住宅销售业务看，截止2008年末，广州番禺的优质项目在建及未开发建面仍有80万平方米，增城未开发建筑面积仍有140万平方米，未来仍有很大潜力可以挖掘，另外我们预计拥有丰厚土地储备的天津华运项目也将在2010年以后形成在售。从商贸物流和市场经营业务看，随着招商工作的深入和宏观经济的逐步回暖，2009年开始，市场经营方面也会出现一定的增长，另外保定及长春项目在2009年也将实现商铺销售。再考虑2008年末仍有12万平方米的销售面积未结算，公司未来三年保持稳定增长是可以期待的，预计公司2009-2011年EPS分别为0.35元、0.42元和0.46元，对应PE分别为18、15和13.8倍。

　　借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司具备独特的盈利模式。公司长期致力于推进“光彩事业”这一慈善活动，并积极协助地方政府推动地经济发展，由此保持了与地方政府的良好关系，便于获得低价土地和相应政策支持。公司持有的商贸地产帐面成本只有1000 元/平方米左右，而位于广州的两块住宅用地土地成本更低。借助土地获取优势和长期形成的商业资源，公司已形成了其独特而又具有持续性的“低价获得土地+滚动。开发+溢价租售、配套管理”的盈利模式。

　　由于2008年的金融危机，让地产行业受到重创，特别是商业地产.08年初香江控股向大股东定向增发注入的项目当中，商贸物流和市场经营项目对08年业绩贡献微弱，其中，商铺及卖场销售仅实现收入4.9亿元，商贸物流经营仅实现收入0.2亿元。其中郑州郑东， 洛阳百年，新乡光彩大市场，随州香江等项目由于商铺销售已近尾声， 市场在开业之初人气低迷的原因，08年度出现了亏损;另外， 保定香江和长春东北亚两个项目由于仍有较大面积的在建工程，投入较大，也出现了亏损;其余的商贸物流和市场经营项目， 除武汉金海马实现了8815万元(归属于母公司6171万元)的净利润外， 均处于微利状态。不过，随着整体经济的企稳，商业地产肯定会率先触底反弹，香江控股也是刚刚开始从事商业地产，前期的投入较大，成本的回收以及出现盈利仍需要一定的时间。公司的商贸物流和市场经营项目在商铺销售完毕转入市场经营阶段后，如果市场人气能够迅速聚拢和提升，将成为公司09年的主要利润增长点。

　　4月20日， 香江控股(600162)召开2008年年度股东大会，公司总经理修山城在会上表示， 房地产市场下一步的走势目前较难判断，公司将采取稳健发展策略，并择机注入资产。大股东为解决同业竞争，承诺今年年底以前将注入沈阳香江好天地房地产公司的股份，但会择机实施，具体实施没有时间表。考虑到房地产回暖迹象明显，公司整合资产的可能性大大增加，资产注入解决同业竞争就显得比较迫切，所以香江控股资产注入预期比较强烈。从资金流向来看，近期机构资金流入显著，已经有先知先觉的资金开始潜伏，一旦房地产市场进一步回暖，该股的价值将逐步显现出来，投资者可重点关注该股基本面的积极变化。择机入市。