德邦证券  于海峰

　　周二股指缩量反弹，一改前一交易日一蹶不振的颓势，银行股作为中流砥柱对指数贡献最大，而激发市场人气的确是近一段时间来一直表现强势的地产板块，以"保招万金"为代表的一线地产公司为主流，以中粮地产、北辰实业、京能置业为先锋，纷纷活跃，部分个股更是收于涨停位置，暂且以前期涨幅不是很大的京能置业(600791)为例，分析下近阶段地产板块的走势特征以及相关原由。数据显示，2008年全年房地产上市公司共实现营业总收入2029.22亿元，同比增长15.23%，共实现归属于母公司净利润250.99亿元，同比增长5.65%。保守预计2009年房地产企业整体盈利水平会比2008年增长5%~10%左右，利润高点依然出现在二季度和四季度，基金也在二季度对地产板块选择了超配。

　　首先，房地产行业开始脱离底部土地市场的回暖，再度印证了当前楼市的回暖。开发商无论是资金实力上，还是对未来楼市的信心上，都在回暖。而近期国务院发布的商品住房项目资本金比例将下调的通知，将再度为房企资金松绑，使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。在此背景下，判断4月份土地市场的回暖将只是个开始，未来土地市场仍将不断升温。4月土地市场的升温，已明确体现出企业拿地意愿开始上升。因此房地产行业应该是开始脱离底部，房地产股票有趋势性投资机会。预计二季度，出台抑制或鼓励房地产销售政策的概率均不大。房地产及固定资产投资的逐步恢复，使得经济向好预期进一步增强，信贷整体宽松，潜在通胀预期也是推动房地产成交量回升的重要因素；随着房地产价格回升预期的出现，股票的投资机会也将再次显现。房地产价格的回升将带来毛利的修复，从而能够提升企业盈利状况。

　　尤其值得关注的是区域性地产公司，4月底国家政策继续放松地产企业银根，流动性将再次成为主导行业发展变化的关键性因素。企业层面流动性的释放，意味着房价逐步稳定、土地成交逐步活跃以及新开工的增加。这样的一种释放，直接提升了地产行业中小公司的估值水平，这些企业彻底走出资金链的危局，属于反转类型投资机遇，如上海金融中心的确立、深圳综合改革实验区的申报等对相关区域的地产板块都是极大的振奋。因此地产股票的反弹有脉络可寻，其轨迹应为政策情绪波动-成交变化波动-行业全面复苏成长。楼市成交将在夏季出现波动，建议关注部分区域价格变动带来的机会，而北京的房价则有望作为全国房价的风向标。

　　多年来，京能集团凭借雄厚的资金实力通过多种方式给予地产板块资金支持，为京能置业的发展提供了强有力的支撑。京能集团还制定了"房地产依托电力能源主业联动发展"的战略，是京能置业今后发展的坚实后盾。公司主营业务定位于北京房地产开发，累计开发规模达百余万平方米。目前公司储备项目约180万平方米，主要集中在北京、银川、呼和浩特等城市，为公司的长远发展奠定了良好的基础。公司的控股股东是北京能源投资(集团)有限公司，实力非常雄厚。目前京能集团持有公司45.23%股权，公司已成为京能集团旗下房地产业的核心企业，未来将继续得到京能集团的大力扶持。而京能集团也公开表示过，将对京能置业予以持续支持。因此可以预期，依托京能集团，公司将全面整合地产业务，不断扩大资本规模和开发规模，提高核心竞争力，成为具有一定规模和竞争能力的大型房地产开发企业。

　　公司还参股金融，初始投资260万元参股中国光大银行，现持有光大银行338.8万股，具备一定的增值潜力。

　　风险提示：　房地产行业有明显的周期性特征，公司的业绩能否受益于行业景气的恢复，尚需市场的检验。