本报记者 郝 静 上海报道

　　未来三年中，世博会、迪斯尼、上海国资重组、京沪高铁、长三角建设和上海六个中心建设题材都将成为市场长期关注的热点。而想在投资中保持稳定价值增长和获取长远回报，题材股一直是投资者追逐的中心。

　　“当日历翻过了2008年的最后一页，陆家嘴股份公司也走过了主营业务战略转型的第五个年份。”董事长杨小明在年报致辞中很抒情：我们已经收获了第一缕曙光。

　　随着金融中心建设的持续推进，上海建设陆家嘴金融城将进一步提速，而集世博会、金融中心和迪斯尼等概念于一身更令其在资本市场上无往不利。

　　一家没有负债的公司

　　3月10日，陆家嘴发布2008年业绩报告：营业收入近17亿，净利润8.8亿元，同比实现增长27个百分点。按董事长杨小明的说法，陆家嘴逐渐由做毛利较高的土地批租业务转为商业地产开发。

　　值得注意的是，在陆家嘴的84亿负债中：短期借款和长期借款两项均为0，也就是说陆家嘴是一家完全没有负债的公司，财务费用两年来都是负值。

　　尽管陆家嘴在2008年的经营性现金流为-10.8亿，股权投资大幅缩水了5.6亿，中原证券魏博仍认为：“资金面很充裕，唯一的问题是不采用杠杆融资引致的资金使用效率低。”

　　据东方证券测算，全部项目竣工后，陆家嘴的静态年租金将可达88 亿元左右，每年的净租金收入50 亿元以上。靠现有资金、未来日益强大的收租能力，就可实现项目的滚动开发。

　　2008年陆家嘴实现房产租赁收入2.55亿元；在全年8.86亿元利润中，房产租赁业务的利润贡献率达到了10.4%。公司的主营由单一的土地开发逐步转型为房产销售、租赁及酒店业务，魏博评价道：“公司在2008年转型很成功，未来两年将迎来竣工高峰期，业绩有一定的保障。”

　　一位行业观察人士表示：陆家嘴转型也属无奈之举，手中的资源就那么多，转型租赁能够保证获得较为长期稳定的现金流；并且现在对于土地批租政府放开了口子，一些企业不必一定要通过陆家嘴来做，这无形中减少了公司一部分收入来源。

　　国资双刃剑

　　在访谈中，记者发现，陆家嘴的国资血统虽带来诸多便利，但同时也为其扣上一顶“不透明”的帽子，使得许多机构敬而远之。

　　小陆家嘴盛大金磐的用地曾在2007年被指暗中转让，有媒体指出陆家嘴对相关地块的批租价格秘而不宣，而相关土地价值和售楼利润也没有反映到其财报之中。

　　几位券商分析师对记者表示，对于公司的业绩存在一定疑虑，集团有很多资产都是不透明的，没办法定量评估公司的价值。陆家嘴本身的确持有很多有利资源，但不知道这个价值何时体现到业绩上。魏博表示，大家对它的外延性扩张并不太看好，目前的地大多是IPO之前装进去的，不会实现爆发式增长。

　　齐鲁证券涂力磊坦承：“我不会买这只股票，陆家嘴目前40倍市盈率太高了。公司现金流很好很稳定，但未来看不到业绩增长的亮点，没有很大的投资价值。如果不卖单靠出租，业绩上很难体现。”

　　但这一切并不妨碍陆家嘴在资本市场上的高关注度。2月2日，一则独占迪斯尼项目三成股权的消息将陆家嘴送上了风口浪尖，当日股价即封至涨停。虽然公司否认与迪斯尼项目有关，但市场已认定了其与迪斯尼概念嫡系正宗。

　　“迪斯尼、世博会还有金融中心，反正就是概念多，炒作呗。”一位不愿意具名的分析师指出，“陆家嘴的股东很多都是投资公司，没有全流通的时候只有2亿股，不排除几家大股东合力把股价炒高获利后走人。1月份限售股解禁后，炒作难度就大了点，我个人判断5月份可能还会有一波行情。”

　　此外，陆家嘴亦可能会涉及当下热门的国资重组题材。爱建证券研发部副总经理张欣对记者表示，除迪斯尼、世博会及金融中心概念，陆家嘴未来还有可能作为一个上海国资金融整合的平台存在。“集团方面有可能把金融资产放进去，把房地产置换出来。”目前上海国资委和浦东新区国资委通过陆家嘴集团持有公司股份的57.64%。

　　魏博表示，公司当前的估值已经不能简单用市盈率去评估，要看旗下物业的重估价值，也就是资产的价值。打个比方公司的市值是400亿，而物业资产的价值是500亿，那么从投资上看就有一定的安全性，即使涨幅不会很多，但风险不大。