08北辰债：房产行业调整期的投资选择

　　新浪提示：本文属于个股点评栏目，仅为证券咨询人士对一只股票的个人观点和分析，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　面对今年以来股市的持续下跌和房价的滞涨，以往热衷于投资股票和房产的投资者近期的投资回报预期显然已经陷入了困境。作为证券市场的另一种重要投资工具-债券，正逐渐成为市场关注的热点。债券拥有稳定的收益，是股市低迷时的投资避风港。公司债作为一种重要的投资工具，投资风险低，拥有稳定的投资回报率，深受稳健型投资者的喜爱。资金流向债券是市场的自然选择。

　　公司债是一种低风险的固定收益投资品种，其收益率一般都高出银行一年期定期储蓄存款利率30%-50%。公司债的流动性较强，高于银行定期储蓄存款和凭证式国债。据中国人民银行的规定，客户如果提前支取定期存款，不能享受存入时约定的定期存款利率，提前兑付凭证式国债也将支付一定费用。然而，公司债随时可以在交易所市场上交易，投资者不一定要持券到期。投资者除了能享受到债券的息票收益，还能获得债券面值上涨带来的溢价收益。购买公司债时，投资者可以根据成交价、利率和剩余期限计算到期收益率，锁定收益率。也就是说，即使公司债价格出现大幅下跌，投资者只要选择持有到期，就能避免损失。

　　在通货膨胀仍处高位的背景下，国家压缩地根银根，房地产企业成为备受宏观调控冲击的对象。面对A股市场的持续颓势，曾通过增发等融资手段从资本市场拿走了数千亿元资金的房地产上市公司纷纷转向了债券融资。和其他行业相比，房地产行业多是负债经营，对利率的敏感性较低，因此，愿意为融资付出的成本也就会多一点，这再度为投资者带来了公司债的投资良机。

　　根据董事会决议公告，08北辰债发行规模拟不超过17亿元，期限5年，附投资者在第三个付息日的回售选择权，届时债券持有人有权以票面价格将债券回售给债券发行人。该次发行由北辰集团担保，提供无条件不可撤销的连带责任保证。受目前宏观紧缩政策和前期新湖中宝9%发行利率的影响，北辰债的票面利率很有可能定在8.0%左右。

　　投资公司债，重点是看其利率能不能覆盖风险和企业本身质量。因此，了解发债公司未来几年的基本面情况成为投资企业债的关键。

　　北辰实业2007年实现营业收入43.54亿元，比上年增长53.1%，实现营业利润6.99亿元，比上年增长25.5%。公司的业务模式是"发展物业＋投资物业＋商业零售"，并且按"5-3-2"的资本比例配置。其最大的优点是能保持稳健中进取，加速发展时又有效控制风险。一方面，投资物业持续经营和零售商业稳步扩张可为公司提供稳定增长的现金流；另一方面，发展物业在加速中做大做强，为公司收益增长提供主要动力。这种独特经营模式无疑大大提高了公司增强抗风险能力，有助于公司在房地产宏观调控的严峻形势下能顺利度过行业的调整期。

　　公司基本面最大的亮点无疑是奥运概念，公司是08奥运受益最大的地产股。公司作为奥运的参与者和受益者，旗下五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、北辰洲际酒店和国家会议中心大酒店、汇园公寓媒体村、国家会议中心、及配套项目和绿色家园奥运媒体村等7个项目，直接承担"四店、两村、两中心和一场馆"的奥运接待服务任务。这将直接对公司的收入做出贡献、另外，公司的投资物业和发展物业大多集中在亚奥商圈，奥运会的举办将使得亚奥商圈得经营环境得到极大的改善，并极大提升公司投资物业的价值。

　　通过对上市公司的深度调研，笔者认为，未来三年，公司三大主业都将稳步增长。其中，公司2007年末的预收款项达到31.86亿元，其中房地产开发预售房款为30.56亿，占比95.9%，随着项目不断竣工、移交购房人并确认收入，将为公司2008年业绩提供基本保障。预计2008年公司的发展物业收入为45亿元，主要来自于绿色家园、奥运媒体村、香山清琴、北辰香麓、北辰福第等项目，而2009年和2010年的收入将分别达到68亿元和94亿元。

　　受奥运因素影响，预计2008年公司的投资物业及零售商业的收入合计达到20亿元。随着国家会议中心、北辰时代大厦及周边物业的逐步投入运营，2009年公司的投资物业及零售商业持有并经营的面积将达到120万平方米。预计2009年和2010年，公司投资物业及零售商业的收入合计将分别达到28亿元和36亿元。

　　公司目前面临的风险主要来自发展物业。宏观调控政策的频繁出台加大了房地产市场短期走势的不确定性，但是，这只会影响公司二级市场股价走势，对于公司本次发行的公司债收益几无影响。

　　通过对公司未来3年经营情况的分析预测，笔者认为北辰实业未来三年将维持稳定发展的局面。从债券的保障性来看，公司本次发债由北辰集团提供全责担保，具备较高的安全性。由此不难看出，08北辰债将具备高利率、高安全性及周期短的特点，在收益率和抗跌能力上对投资者具有极大的吸引力。