庖丁解牛：外高桥资产注入优势明显

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　　精业胜龙 2008.6.10

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　　公司拟以每股16.87元，定向增发2.66亿股。外高桥集团以持有的上海外高桥保税区联合发展有限公司38.35%、上海市外高桥保税区新发展有限公司59.17%股权、上海市外高桥保税区三联发展有限公司80%股权，东兴投资以持有的外联发41.65%股权认购。此次注入方案相比2月预案，评估作价低30%；项目储备和出租物业面积增加；定向增发股价16.87元维持不变；增发股份从不超过4.2亿股缩减为2.657亿股(完成注入后总股本10.11亿股)。注入的外联发、新发展和三联发标的资产占外高桥集团总资产的66%，主营收入的82%，因此相当于基本完成集团整体上市。近年来外股份盈利能力很差，成长前景暗淡。此次注入的标的资产盈利能力和盈利水平明显高于外股份，将极大地改善外股份成长前景。注入资产作价公允合理。评估溢价率192%；增加220万平米权益建筑面积的出租物业和270万平米的项目储备，每平米作价915元；注入前后每股净资产为2.11元和3.48元，注入前后ROE为-0.67%和6.3%。注入完成后上市公司将在外高桥区域拥有595万平米建筑面积的项目储备，其中权益建面498万平米，44%为综合用地，30%为住宅用地。注入完成后上市公司将拥有279万平米建筑面积的出租物业，其中，权益建面221万平米，工业厂房和仓储各占54%和34%。但租金过低，目前平均租金在0.95元/平米·天。完成注入后公司将在房地产主业上拥有明显的资源优势，具体表现为：项目储备和出租物业规模庞大，地价成本低，产品类型丰富，地理位置优越，绝大部分为熟地，没有拆迁对成本和进度的负面影响。不足之处是在建项目少，资源优势反映到业绩快速增长尚需时日。

　　根据最新披露资料调整业绩预测，以完成注入后10.11以总股本计算，预计08年EPS为0.37元，09年为0.58元。考虑上市公司原有项目和新注入项目，得到公司RNAV为17.7元。目前开发区类和出租类公司08年动态PE为30倍，09年为22倍，09年22倍合理PE得到目标价11.6元。考虑到资产注入后公司所持有的项目储备和出租物业规模、成本和地理优势、丰富的产品类型以及业绩释放时间，目标价为RNAV和PE估值均值15.23元，维持中性投资评级。

　　由于外高桥最近逆势大涨，今日的收盘价已经达到了15.31，所以其投资价值基本挖掘完毕，但是考虑到市场热点匮乏，而外高桥从组的题材正好为市场提供了炒作的契机，所以外高桥还存在投机价值，短线的投资者可考虑逢低介入，进行短线投机炒作。

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