友好集团：二三线地产逆市上涨乌市最牛

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　　安信证券 付 昊

　　今日，地产类企业陆家嘴(600663)、丰华股份(600615)、界龙实业(600836)、外高桥(600648)、友好集团(600778)等均强势报收涨停。与陆家嘴(600663)、外高桥(600648)等上海地产股相比，我们认为新疆的友好集团(600778)更具有连续飙升的潜力。根据统计资料显示，在一线城市房价风雨飘摇之际，二、三线地产价格却涨幅惊人。2007年11月到2008年2月，乌鲁木齐市房价涨幅分别为21.1%、25.3%、25%和24.2%，连续4个月的单月涨幅居全国榜首。2007年，乌鲁木齐全市287家房地产企业实现主营业务利润14.76亿元，比上年增长92%。由此，在乌鲁木齐房价持续领涨全国并不断创出新高的利好因素强力刺激下，友好集团(600778)的二级市场股价重估空间也就越来越明显。

　　新疆地产 涨价之势意犹未尽

　　二、三线地产城市仿佛与世界隔离。在一线城市房价风雨飘摇之际，二、三线地产价格却涨幅惊人。以新疆为例，从2006年开始，由于国家西部大开发政策和能源战略的落实，以及边境贸易大幅增长，新疆经济开始迅速增长，从而促进了对当地房地产行业的旺盛需求。根据统计资料显示，2005年1月至7月乌鲁木齐的房价涨幅为-6.05%，排名全国倒数第二，而到2007年，乌鲁木齐市的房价已经连续跃居国内城市房价涨幅榜前列。2007年11月到2008年2月，乌鲁木齐市房价涨幅分别为21.1%、25.3%、25%和24.2%，连续4个月的单月涨幅居全国榜首。2007年，乌鲁木齐全市287家房地产企业实现主营业务利润14.76亿元，比上年增长92%。2008年4月21日，乌鲁木齐市国土资源局以总成交价2.5亿元的高价成功挂牌出让乌鲁木齐市3宗国有建设用地的使用权，拍卖成交价比起拍价高出1.75亿元。其中一宗6.34亩的地块，以583万元/亩创下乌市国有土地出让历史纪录。自治区统计局总统计师王跃表示，新疆房价属于恢复性上涨，不管是从投资力度还是从商品房平均售价来看，与其他城市相比还较低，也较滞后。而且作为房价重要因素的土地交易价格总体上涨，也是导致新疆尤其是乌鲁木齐市房地产价格上涨的原因之一。

　　北大中国经济研究中心兼职教授徐滇庆认为，由于需求旺盛以及流动性过剩等原因，2008年房价仍将大幅度上涨。他表示外资热钱的流入也将是房地产市场今年大幅度上涨的重要动力，3月份外汇储备增加1539亿美元，其中除了外贸顺差和FDI之外尚有超过800亿美元接近人民币6000亿元的资金流入，这些资金都将流入房地产市场。而日前，社科院发布的房地产蓝皮书即《中国房地产发展报告》也认为，2008年出现房价拐点的可能性不大。特别是《中国房地产发展报告》主编牛凤瑞称，今年上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。我们分析，从国内、国际炒家买涨不买跌的特点来看，二、三线城市很可能成为它们最大的目标。

　　国务院《关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》中确定了新疆地区两个阶段性主要战略目标：到2010年，新疆人均地区生产总值接近或达到全国平均水平，位居西部地区前列；到2020年，把新疆建设成为我国西部新的经济增长点和对外开放的前沿地带，实现全面建设小康社会的目标。未来国家将加大对新疆地区的政策和资金支持，促进新疆地区的资源优势向经济优势转化，把新疆建设成为石油、天然气、煤炭、煤层气以及国家其他急需的有色金属和非金属矿产资源开发利用的基地。充分发挥大型石化项目的辐射作用，在天山南北尽快形成中国重要的石化产业集群。我们认为能源基地型城市的居民实际消费能力较高，新疆地区众多的能源基地型城市的出现将当地房地产业带来巨大的发展机遇。

　　友好集团 地产开发渐入佳境

　　友好集团(600778)作为全国百强商业企业集团之一，在新疆乌鲁木齐具有明显的区域垄断优势。目前，管理层根据公司的实际情况，确立了商业+地产双业并举的发展战略。有关资料显示，公司目前的5家门百货门店中，除库尔勒天百购物中心为租赁物业外，其他物业全部为自有物业。2008年4月，公司又公告出资5325万元购买位于新疆克拉玛依市独山子区商业房地产项目。随着乌鲁木齐市房地产价格的上涨，这部分自有物业在未来不但可以享受很高的物业重估增值，而且可以为公司的零售业经营成本的相对节约。除此以外，公司还在市中心黄金地段拥有大量土地储备。

　　公司目前已经新成立一家全资的房地产子公司华骏房地产开发有限公司对现有的存量地块进行开发。华骏房产公司计划采取商业地产和住宅地产开发相结合的模式，开发项目的部分面积用于公司的百货和超市经营，其他部分作为居住或者办公用，并进行出售。该子公司将在充分利用现有的近40万平方米的土地储备，提高集团资产利用率的基础上，每年保持3万平米以上的商业地产开发面积，三年内使商业地产开发面积达到10万平米。根据有关资料，公司2008年将开发位于乌市西山路29号原乌市五交化公司土地，共计38964.38平方米，拟开发为多层、小高层及联排别墅混合的商业住宅楼小区；同时，公司计划收购的天山商场按照原有建筑规划，可以建设28层，但实际只建设了8层用作商场经营。公司计划在收购完成后，将对收购后的天山商场现有8层商业面积进行装修改造，同时在现有基础上加盖20层，将主体建筑加高到28层，将该物业打造成一个集商业购物、写字办公为一体的新新型商业贸易中心；另外，公司正在对合作开发位于乌市新华南路804号底商5层、住宅20层，建筑面积约75000m2的双子座集商业、住宅、办公为一体的高层建筑项目进行洽谈。

　　我们认为，以乌鲁木齐为代表的二、三线城市未来的房地产业将面临着巨大的发展空间。友好集团(600778)未来的地产业务定位在商业地产和住宅地产相结合的开发模式，既有利于与现有的百货主业形成良好的协同效应，为百货业提供良好的门店网点资源，又有利于分享当地房地产市场的繁荣，培育公司新的利润增长点。

　　因此，在乌鲁木齐房价持续领涨全国并不断创出新高的利好因素强力刺激下，友好集团(600778)的二级市场股价重估空间也就越来越明显。