万科A(000002)：行业引领 带量上升

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　　第一创业证券 陈靖

　　行业有回暖迹象

　　从近期资料看，3月下旬左右一二线核心城市一手商品房或商品住宅成交面积均出现环比回暖，同比出现不同程度回升，部分城市开始正增长，随着4、5月份传统销售旺季到来,进一步给投资者带来希望。尤其是对于地产股的一线公司对成交量和房价最敏感，价值人民币升值预期，可关注万科(000002)：3月29日发布的"2008中国房地产百强研究报告"披露,综合考虑企业规模性,盈利性, 成长性,偿债能力,运营效率和纳税六个方面20个指标,万科位列房地产企业综合实力第一。万科提出的住宅产业化的新万科盈利模式，甚至降价促销的策略，万科是地产行业名副其实的引导者

　　现金为王，影响力进一步提升

　　在信贷紧缩的环境下, 开发商融资渠道的开辟对企业的发展将起到关键作用。公司06-07 年资本融资141 亿元给公司高速发展提供了历史性发展机遇,07 年公司的开发、销售、竣工和结算量均创历史最好水平.毛利率,净利润率和ROE 分别提升1.93, 1.12 和2.07 个百分点,5 年ROE 平均14.6%。在2007年国家实施紧缩货币政策中,公司反倒从中受益，市场份额从05 年的0.91%提升07 年的2.07%, 08 年开盘量和市场影响力将进一步提升,开盘量150 个,市场份额可望达到3%,提前实现5 年战略目标。

　　暴利消失后的新“万科模式”

　　公司85%的楼盘分布在珠三角、长三角和环渤海湾三大区域，顺应市场和政策需求,万科专注于小型化套房,未来万科小户型套房的占比将控制在90%以上。暴利消失之后,万科将通过产业化获取新的盈利模式.万科07年在上海首推住宅产业化, 计划5年内完成所有项目的产业化,届时规模效应将使万科坐拥行业老大的优势.09年万科住宅产业化将逐渐产生效益,预计产业化将为万科带来新的盈利模式

　　1季度销售额大增

　　截至2007 年底,公司在建和储备的土地资源为1821 万平米，共132 个项目，另有22 个项目未办妥转让手续,占地面积合计363 万平方米，规划建筑面积合计585 万平米，能够保证公司未来3 年开发的土地需求公司。预计08 年1 季度累计销售额为88.2 亿元, 同比增长91%，可见，在房价涨幅较大的背景下,开发商适当促销让利销量能出来,对盈利影响不大。同时，公司在销售淡季能取得如此的销售业绩再次说明强者恒强,此后的销售季节更有利于公司。