智多盈投资：如何把握地产股机会

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　　以万科为代表的地产股，近日明显企稳，昨日更成为领涨主力如何把握地产股机会

　　智多盈投资余凯

　　周三大盘在超跌之后出现强势反弹，地产股在经过连续大幅调整后，在地产龙头股万科A大幅拉升的带动下，整个板块都开始出现集体上扬。前期一直拖累股指的地产股，在经历了5个月的惨烈调整后，近几天股指大跌其却放量止跌，而周三的领涨，再次表明其有阶段性走强的迹象。

　　房价涨幅趋缓或令调控政策松动

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。其中，新建住房销售价格同比上涨11.8%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。分类型看，普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨12.8%和12.0%，环比分别上涨0.1%和0.7%等。这是自2007年4月以来，房价同比涨幅首次回落。

　　而且，在四大房地产一线城市中，房价同比和环比都上涨的，仅有北京市，上海、深圳和广州都出现了房价同比上升，但环比下降的情况，即3个城市楼价比1月都有不同程度的下降。降幅最大的是深圳，而广州也出现了连续3个月的房价环比下降。广州整体房价同比涨了2.7%，但与上月相比微跌了0.1%；其中一手房同比升2.8%，但与上月相比微降0.3%，二手房房价同比升4.1%，与上月相比则降了0.9%。

　　应该说，目前交易量的下降以及房价涨幅趋缓，表现出房地产价格在经历2005年以来的持续疯涨后，在逐渐回归理性。这表明房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，那么，国家未来对于房地产领域的调控政策，也就不排除会有松动可能。事实上，近期已有媒体报道，上海已出现第二套房贷款政策松动现象。新当选的住房与城乡建设部部长姜伟新也表示，在目前房价环比下降的情况下，建设部不考虑出台新的调控政策。

　　人民币升值因素推动短期走势

　　人民币对美元汇率中间价19日再度大幅走高，单日上涨222个基点。美国公布减息消息后，这对人民币汇率形成推动作用。同时，央行于18日宣布上调金融机构人民币存款准备金率至15.5%。虽然央行上调存款准备金对汇率没有直接影响，但引发间接预期。此前央行上调存款准备金率往往引起人民币明显升值。

　　房地产板块一直以来是本币升值下受益比较明显的行业，房地产作为人民币计价的主要资产将直接受益，其价值增幅同人民币一样不可限量。人民币汇率的升值，将进一步激发各路资金对房地产股的追捧底气，短线的反弹机会可能比较突出。

　　当然，需要注意的是，过度炒作人民币升值，房地产市场的投资性需求过渡，很容易产生房地产泡沫。韩国和日本发展的历史表明，房价与币值升值有一定正向关系，从日本、韩国和台湾的历史经验来看，最初货币升值对房地产行业的影响是外资投资需求增加，导致房价上涨，形成泡沫，在升值后期外资撤退，房价下跌、泡沫破裂。

　　因此，投资者不应过分看中人民币升值对于房地产板块的利好因素。

　　拐点激辩中走势将出现分化

　　对于地产股未来的走势，目前各方面的观点分歧依然较大。王石抛出拐点论，万科率先全线降价，房地产中介涌起退市潮，各地近期多个地块以最低价成交甚至流标，这些均非孤立事件。前摩根士丹利首席经济学家谢国忠均持相对悲观的态度，谢国忠在接受相关记者采访时表示，“在通胀周期内，地产股难有上佳表现，这主要是由货币政策造成的，开发商融资成本不断增加，利润逐渐被压缩，这将会反映到业绩上。”但也还是有坚定的看多派，也有观点认为，至少到2010年，中国经济稳定增长、人民币升值、城市化进程等支撑房地产发展的主要因素，不会发生逆转性的变化，房价仍将上涨。而管理层的态度则显得比较中性，新当选的住房与城乡建设部部长姜伟新则表示，“我们不提拐点这个说法。”

　　我们认为，如果宏观经济增长出现了较大的下降调整，不排除房价向下波动的可能。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价上涨趋势将在一定时期内存在。调控房价并不等于调控地产公司，虽然已无法达到利润高点，但从现在开工面积和地产公司的流转速度来看，不会影响大多数公司业绩上涨。宏观面上虽然没有去年好，但经历了充分下跌后也是价值逐渐体现的时刻。

　　综合以上分析，应该说在各种因素的左右下，目前操作策略上对于地产股如何取舍，对投资者而言，确实是一个很头痛的问题。一方面，房地产板块的过度下跌，有时候会显得有些矫枉过正，而另一方面，由于房地产价格未来波动的趋势确实存在很大变数，2008年出现像前几年那样大的涨幅几乎是不可能的，因而地产股也就并不明显具备吸引长线资金关注的上涨空间。由此，地产股的鸡肋特征也就越来越明显，我们认为操作上不宜长线持股，可根据市场节奏择机进行波段操作。