万通地产：京津小盘高成长地产

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　　第一创业证券 陈靖

　　周四，美联储再降息50基点，预计人民币升值步伐仍将加快，受益最大的房地产板块近期表现强势，尤其主要项目在京津的小盘地产股兼具奥运题材，在近期的弱市中表现远强于大盘。其中可关注京津地产新势力的万通地产(600246)，07年公告同比增长380%，摊薄每股收益约0.93元，市盈率26倍，海通证券测算,未来三年净利润复合增长率高达到198%相比保利地产53倍、万科45倍市盈率具有小盘低市盈率优势。技术上，该股走势一贯凶悍，从2006年3月开始，每次触及60日线都走出连续上攻行情，近期该股再次依托60日线构筑小双底，上攻气势强劲，可重点关注。

　　聚焦京津 布局全国

　　作为地产闻人冯仑先生实际控制的企业,万通地产及其前身涉足地产领域多年,已有项目的建筑面积共计达183万平米.近期,公司又公告董事会决议——拟收购泰达股份持有的天津泰达城市开发有限公司47%的股权,以获取天津市红桥区的建筑面积95万平方米的土地开发权, 公司储备项目将达到278万平米,权益面积185万平米.

　　三大业务群齐头并进.按照公司规划,住宅开发,商用物业,定制服务为其三大业务群,意在谋求开发,运营,服务之间的平衡,以保证公司稳定,快速的发展.到2010年,预计三大业务群对公司的盈利贡献将达到稳定的组合,占净利润的比重约分别为60%,30%,10%.

　　实力雄厚的战略合作伙伴——泰达集团. 天津泰达集团依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区, 隶属于天津泰达投资控股公司,拥有一家上市公司,十余家控股公司及五十多家参股企业.实力雄厚,资产规模超过一百亿元,拥有近300万平方米建筑面积的土地储备.泰达集团与公司控股股东——万通实业为战略合作关系,持有后者25.55%的股份.前者的主业为土地一级开发与城市运营, 资源优势明显;而后者专事物业的开发与经营;两者分别位于产业链条的上下游,协同效应明显.

　　如上所述, 在此次公司对泰达股份所持有的泰达城开的47%股权收购中,泰达城开的控股股东为泰达集团,而股权出让方——泰达股份的控股股东也是泰达集团.应该指出, 此次收购的成本还是非常低廉的.此次收购的对价为39272.63万元,而泰达城开所持有的R1,R3,R5地块的面积为95万平方米,平均成本为880元/平方米;考虑到后续的土地一级开发费用, 我们预计土地成本不会超过1200元/平方米.相关地块紧临公司已有的上游国际项目, 当下均价在8000元/平方米左右,预计此项目未来保守售价将达到10000元/平方米, 楼面地价占房价的比例不过12%;而根据国家统计局的数据,这一比例的全国水平为30%左右.泰达集团实力雄厚,而公司与其又保持了良好的战略合作关系,公司未来在天津的发展,预计将受益良多.

　　步入高速成长期

　　公司前期储备的土地储备,自2007年始,将进入结算高峰.其中,2007年收入主要来自于北京新城国际项目,北京龙山新新小镇项目也将贡献部分收入;2008年, 除北京的新城国际项目和龙山新新小镇项目仍将确认收入外,天津的万通华府项目,上游国际项目,上北新新家园项目也将开始结算收入.根据海通证券测算,未来三年净利润的复合增长率将达到惊人的198%.而且,这还是基于审慎原则进行预测的结果。

　　技术上，该股走势一贯凶悍，从2006年3月开始，每次触及60日线都走出连续上攻行情，近期该股再次依托60日线构筑小双底，上攻气势强劲，可重点关注。