调控政策紧 地产股走向何方

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　　近日，国务院颁布了《关于促进节约集约用地的通知》，即国务院3号文件，进一步加大了对房地产行业的调控力度。受此影响，本周二开始，沪深两市多数房地产股票走出震荡整理走势。

　　近几个月以来，地产股大幅调整，其中不少个股跌幅巨大。国务院3号文的出台更加剧了投资者的担心。大家普遍关心的是，地产股会受到多大的影响，股价还会不会进一步走弱？

　　调控力度超过市场预期

　　上述通知的出台，是对2007年12月11日国务院促进节约和集约用地会议精神的落实，但力度明显超过市场预期。

　　首先，该政策首次提出了对闲置土地征缴增值地价；

　　其次，原有规定指出，超过合同约定动工日满一年未开发土地，可以征收相当于土地出让金20%的土地闲置费。而该通知指出，土地闲置满一年未满两年，按土地出让或划拨价款征收20%的土地闲置费。这相对过去以动工日为基准严厉得多。

　　最后，通知明确提出对两年以上闲置土地依法收回，这也比过去更加明确。

　　部分开发商有可能被淘汰

　　2007年以来，国家对于房地产行业的调控力度开始加大。

　　2007年初国家颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，6月份又出台减少土地出让环节优惠的政策。加上连续5次上调房贷利率，以及从严界定二套房等，可以看出，国家对房地产产业链的各个环节，都有相应的调控政策。不过从实际效果看，对商品房的供给和需求两个环节影响要更大一些。

　　对于长期存在的囤积土地现象，虽然去年取消部分转让优惠，并实行累进税率，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。但是，上述两项举措，并没有从根本上扭转部分开发商长期囤地的现象。

　　而3号文件出台，国家调控土地供给的目的也更加明确，处罚也更为严厉，国家希望通过这一系列措施，从根本上解决部分开发商长期囤积土地的问题。

　　3号文件对那些长期囤地不开发的地产商产生的影响最大，去年那种地王频出的现象将可能大为减少，部分开发商甚至有被淘汰的可能。

　　对优质地产股影响有限

　　目前的房地产上市公司，运作一般比较规范，它们受3号文件的影响相对较小，对龙头企业来说，3号文件反而还是利好。

　　万科证券部相关人士告诉记者，国务院3号文件对万科不但没有影响，反而更有利于万科这样一直不囤地、不捂盘的规范开发商的发展。

　　而深振业相关人士也表示，该政策对公司影响有限；公司采用滚动开发，一般不会出现文件中提到的拿地不开发的情况。

　　不少券商也认为该政策对地产股影响有限。中原证券房地产行业分析师魏博称：“3号文件的出台，对像万科这样规范的上市公司更是利好，因为万科没有超过两年不开发的土地。而今后房地产公司的开发能力和融资能力将成为最核心的竞争力”。从长期看，万科、金地集团和金融街等具备超强融资能力的公司，值得高度关注。

　　实习记者 黄翔