新湖中宝股权激励方案有新意(2)

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　　第三、我们注意到，在方案中公司提出了600万股的预留。这暗示，公司为将来吸引更多人才加入已经做好了安排。参照对目前的高管激励标准，这些期权至少可以引进3位以上大区总经理级别的高管。显然，在行业整合日趋明显的态势下，新湖率先推出股权激励，无疑将获得主动。

　　选择性买入的时机来临

　　最近，受信贷紧缩预期的影响，市场对房地产股票的分歧有所加大，但我们并不认为有任何证据表明行业的拐点已经来临。未来促使地产股重新产生一波较大级别行情的动力还要来自政策面的松动。我们相信，在新的政策实行一段时间之后，一些矛盾必然显现，相反的意见和观点也会浮现。总之，从动态博弈的角度看问题，我们认为这些并不是不可能发生的。

　　实际上，从12月19日开始，大多数房地产股票已经结束了短期快速下跌转向横盘整理。我们相信，部分投资者可能基于“利空出尽、股价超跌的判断”，开始提前行动。对此，我们最新的看法是：大规模增持的时机尚未到来，但选择性买入的时机已经出现。我们提出的选择性买入是基于以下的思路：即使行业出现较长时间的紧缩或调整，这些公司所受的影响也是比较小的。在此，我们提出一些选股的思路和标准：

　　第一、对今年的市场走势和政策演变的预判能力较强。第二、资产组合配置相对稳健、安全，长三角及二三线城市项目占比高，珠三角地区占比低。第三、公司的多元化融资渠道畅通，当前的财务状况稳健。

　　对照以上条件，我们对新湖中宝今年的决策和现状进行如下的分析：首先，公司今年在土地市场并没有大举拿地的动作，除了增持项目公司权益以外，新增项目仅有收购华立地产在杭州的一个项目和最近在天津拿下的一个小项目。相反，公司增持长城证券、天地期货及拟参股盛京银行等投资都是风险小、收益高的绝好投资；其次，公司大约70%的土地储备位于长三角地区，其他项目也都是位于安徽、江西等省份的二三线城市，区域房价泡沫破灭的风险也相对较小；第三、公司定向增发获得12亿的资金、开发项目开始进入销售回款期、拟发行债券等融资计划也在筹备中。显然，新湖中宝完全符合了以上三个条件。

　　投资建议

　　估值方面，当前股价相当于我们预测盈利的24倍，并非特别便宜。但是，考虑到公司未来三年50%以上的预期复合增长率，当前股价也属合理。更为重要的是，我们更加看重公司管理层未来进一步为股东创造价值的能力和意愿。从这个意义上看，投资的时机已经到来，维持“增持”评级。