房地产股的投资价值究竟有多大

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　　赵洋

　　尽管各项调控政策的出台并非完全针对房地产业，但二级市场上地产股三连阴的走势却表明了地产股所受的影响。本周四，地产龙头股延续跌势——保利地产跌8.87%，万科A跌5.22%，再次跌破31.53元的增发价，招商地产在周三跌8.06%的基础上再跌3.88%，成为市场的领跌板块。作为此前机构最为看好的投资品种，地产股的投资价值正在经受考验。

　　“面对目前的行业境况，我们的观点是，从长远角度看，房地产仍是较好的投资行业，但由于受政策影响较大，短期内投资风险较大。”广发证券研究员在最新政策点评中做出了如此评价。

　　2007年12月11日，中国

人民银行、

银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），明确了“以借款人家庭为单位认定房贷次数”，并规定“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。

　　《补充通知》的下发也影响到机构对房地产业的评级。中银国际指出，考虑到紧缩的贷款政策，我们将地产板块评级由优于大市下调为同步大市，原因在于新政策的实施增加了房地产行业前景的不确定性，我们此前预期的2008年一季度房地产销售数据反弹可能会推迟到明年二季度或以后。中信证券研究员则认为，自住性需求不会凭空消失，因而继续维持行业“强于大市”的投资评级。

　　“市场观望情绪仍将维持，但不会改变长期向上趋势。”申银万国研究员指出，《补充通知》的出台将使市场继续维持9月新政出台所导致的观望情绪，各地特别是前期房价涨幅过大的市场，未来一到两个月的成交量将继续走低，而短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资性购房的比重和对信贷环境的依赖程度，一旦投资客因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会变大。

　　政策效应给地产股高企的股价蒙上了阴影，研究机构大都做出了短期风险提示和短期观望的操作建议。市场能否在宏观调控的环境下打破观望格局成为市场关注的重点。有研究指出，若销量环比萎缩持续过久，将对行业的业绩增长带来较大的负面影响。不过短期调整似乎仍然难改长期向好的趋势。

　　申银万国的研究认为，从长期来看，行业向好的因素并没有发生根本逆转，因为土地供给的紧张、居民购买力的提升、住宅郊区化和小

户型化的趋势、国内资金的相对充裕以及负利率的环境等共同推动房价上涨的因素依旧存在。我们依旧坚定看好房地产市场的长期趋势。

　　从A股房地产上市公司来看，估值偏高是不争的事实，重点公司2007年的市盈率基本在40倍以上，2008年也达到了30倍左右，相较于香港和美国等地房地产上市公司2008年平均20倍左右的市盈率，估值已经不低。但上市公司的业绩仍在快速增长。

　　国金证券在其策略报告中指出，国家针对房地产行业调控始于2004年，但并没有阻止上市公司的快速增长，相关公司的资产扩张速度与盈利水平甚至超过了调控前。此次调控虽然影响了行业短期销售，但不会影响上市公司业绩，因为本年度业绩大多已经通过预售实现，仅是会计确认问题。我们判断，市场会用3至6个月的时间消化现有政策，届时市场销售会回暖，在真实需求旺盛的前提下，相关公司的业绩仍能实现快速增长。

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