庖丁解牛：浦东金桥 租赁业务建设加快

2007年11月01日（本栏目所涉及的股票仅作研究，不做特别推荐。投资需谨慎！）

    周四大盘继续维持高位震荡，权重指标股表现分歧，中石化受油价上调消息激励，大幅走高。但大部分个股没能延续昨日反弹，纷纷回落。上证指数后市仍将以震荡整理为主。盘面看，大盘位于6000点下方徘徊，但金融地产板块的强势，显示主流资金做多意愿不减。但是整体来看，与昨日大盘普涨格局相反，量能依然萎缩不振，迟迟不见新的领涨热点出现，说明大盘调整压力依然很大。操作上，仍应保持高度警惕，调整好仓位。今天笔者给大家点评一 下浦东金桥（600639）地产板块个股 ，建议后市关注，仅供大家参考！
     将从“基本面分析+技术面分析+市场情报分析”分析，仅供大家参考！

    浦东金桥是一家租赁为主，兼营开发业务的房产公司。公司租赁业务将持续快速增长。公司向租赁业务的转型，始于上世纪90年代。至2006年末，出租物业的规模已达120万平方米，收入规模5.7亿元，占主营收入的60%。未来，物业规模仍将快速增加。预计5年内，公司在金桥开发区内的项目，将全部建成，并持有出租。届时，公司持有物业规模预计可达到220万平方米（含38万年平方米租赁土地）。至正常运营后，出租收入将达到17亿左右，即为06年租赁收入的300%左右。短期内，收入上涨也将非常迅速。06年，竣工的优质商务物业逾10万平方米；07年在建拟建23.5万平方米，将于1-2年内全部竣工。持续的规模扩张，将带来收入规模的持续快速增长。
　　同时，随着金桥地区逐渐由边远工业区变成稀有的市区土地，其传统工业定位也发生转变，原有土地储备、部分工业厂房转变为研发楼及商业配套为主的现代生产服务功能，使公司价值发生巨大飞跃。厂房改造为研发楼，租金水平从略高于1元，提高到2元以上；新建的研发楼租金水平2-4.5元不等，较厂房租金提高更甚；若为酒店、商业功能，价值将继续提高。实际上，从交易数据来看，碧云的普通商业建筑单价已提高到每平方米3.5万元之高。
   公司定位于区域高端客户的房产开发租赁业务，主要集中在西部碧云国际社区、东部工业园区和南部海关监管区物业这三大基地。公司着力完善金桥地区配套，优化整体投资环境的发展战略。与此同时，也保有部分房产销售业务。
    现阶段出租型物业持有面积约120万平米,未来还有100万平米的土地储备可供开发。房产销售方面，未来仍将开发金桥工业区附近的碧云新天地项目为主，预计仍可供开发5－6年，平均每年可以结转约3万平米销售收入，保守估计公司业绩有望长期保持每年10％的增长速度。07年出租收入的增长将主要来源于06年新完工项目出租率的提升，以及07年计划竣工项目新增的出租收入。预计碧云别墅六期、17＃地块商业中心B1地块、金桥街坊、金杨街坊、 G3和28号地块研发楼、以及S1地块酒店公寓的竣工将给08和09年贡献出租收入。房产销售方面，预计碧云新天地二期C组团将成为公司07年房产销售收入的主要来源，碧云花园新天地二期D、E、F组团将为公司08、09年贡献房产销售收入。

     上图截于《机构时代》软件的k线图中可以看到，该股 区间震荡攀升趋势，今日盘中创出新高，后市有待确认突破。从机构进出中可以看到，该股机构资金 一直不断流入，震荡整理不断吸筹，为后市上涨聚集力量。物业租赁业务是公司利润增长的来源，租赁业务建设加快，将带来巨大增值空间。

      该股今日收盘价24.39元，处于 投资区域，是操做的相对安全区域，在其良好的基本面支撑下是绝佳的投资机会。 公司租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，这是中国唯一以"出口加工"命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的完美组合。

    从上图我们可以看出，该股当前短线处于低风险区，并且中线处于低风险区。因而，个股操作时可以放心建仓。从大盘风险看， 大盘短线处于低风险区，但是中线处于中风险区，所以投资者在具体操作上应注意防范大盘风险带来的影响，实际操作上注意买入时的价位和仓位状况，防止意外风险的发生。

    综上所述：该股主力处于 完全控盘，中短期趋势强势。从基本面上看， 公司 作为上海本地龙头型企业，实力突出，同时具备较高的市场人气。公司租赁业务面临快速价值扩张，租赁业务建设加快，所涉60万平米土地，均为公司上世纪90年代即获得的低成本土地；厂房改造加紧进行，将导致租金水平翻倍提高。

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