名流置业：项目型向公司型转化

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　　中原证券 黄翔

　　名流置业(000667)5月19日公告，根据公司房地产开发的战略部署，及进入华东地区市场的计划，公司受让黄国平先生和上海宝钢经营开发总公司(以下简称“上海宝钢公司”)持有芜湖万丰置业有限公司(以下简称“项目公司”)100%的股权，其中，黄国平先生持有项目公司70%的股权，上海宝钢公司持有项目公司30%的股权，项目公司于2004年11月在芜湖市工商局登记成立，成立之目的是为开发芜湖吉和地块项目。吉和地块建设用地总面积86984㎡，规划总建筑面积约450000㎡，其中，地下2层，建筑面积约100000㎡；地上建筑面积约350000㎡，公司拟将该项目开发建设为商业和公寓相结合的街区。

　　名流置业(000667)前身是昆明五华实业股份公司，2002年公司原控股股东五华区国资办将其持有的7200万国有股转让给名流投资集团，自此，后者成为公司第一大股东和实际控制人，并注入优质资产。股权转让完成后，公司将拥有的对昆明五华商业大厦的全部出资(占注册资金的100%)及部分债权、对昆明五华实业土地房屋开发经营公司的全部出资(占注册资金的100%)和对云南东方经贸公司的全部出资(占注册资金的100%)，与名流投资拥有的北京名流未来置业有限公司80%的股权进行了资产置换。至此，公司成功“触地”，名流投资集团借壳上市。

　　大股东除了将为公司置入优质地产项目外，还为公司确立了“在产品结构上以普通住宅为主；在区域选择上以北京、武汉、西安、广东为重点，面向全国发展”的战略目标。在此战略指引下，公司就此走了一条异地扩张之路。2002年，重组后的名流置业主要项目在北京和深圳，项目类型分别为住宅和

商业地产。2003年同时开发武汉水果湖广场项目；接着又在武汉市盘龙城经济开发区获得3400亩土地开发权(后因土地出让制度“招拍挂”改革没有全部拿到)；另外，公司与西安人民剧院合作开发位于西安市商业繁华地段，总建筑面积1.7万平方米的“名流大厦”。2004年公司增加北京“西豪逸景”项目C栋楼，可销售面积3.2万平方米。2005年，公司合作开发北京六里桥客运主枢纽综合配套服务楼、商业开发楼项目。

　　就地产行业分析来看，我国

房地产行业的发展和区域市场之间发展并不平衡，一些市场在某一阶段相对或即将饱和可能会导致地产公司资本盈利能力下降，因此名流置业异地开发、全国扩张的策略为公司带来较为显著的效果。事实上以公司的发展效果来看，2003年，公司可供销售的项目只有资产重组置入的“未来假日花园”一期，进入2005年，公司重组完成后投资开发的多个项目全面进入热销期。其中：武汉“水果湖广场”和北京“西豪逸景”销售均接近全部完成，北京“未来假日花园”二期的住宅部份销售情况过半，西安“名流天地”项目竣工后销售情况也十分良好。目前，公司已经具有相当规模，业务遍布北京、武汉、西安、深圳、惠州等地，现有项目储备建筑面积166万平方米，土地储备占地面积206万平方米。并成功完成了“项目型”向“公司型”的转化(“项目型公司”向“公司型企业”转化的突出特点就是增加项目和土地储备，完善和重视管理，具备明确的战略)，并改变了以往“项目型”公司那种过于依靠单个项目、业绩波动非常频繁的特性。

　　2006年，公司在北京、武汉、西安等地的地产项目进展顺利，并在广东省惠州市以收购股权的方式获得多块土地的开发权。同时，公司在资本市场大跨步扩张，于2006年10月公告定向增发，将募资投向北京“未来假日花园”、 西安“名流水晶宫”、 武汉“名流人和天地”太和园和广和园等项目。有关分析认为，在房地产业

宏观调控加强的背景下，资金将成为事关企业命运的最关健因素，如果能融到大量资金将有利于企业做大做强，并在调控之际占领中小房地产商受制于资金而留下的市场空间。2005年以前，名流置业发展的步伐并不是很快，最主要的原因就是公司发展靠自身的积累，延缓了公司发展壮大的速度。名流置业定向增发的成功，给公司带来约4.8亿元的资金，这将阻碍公司发展的瓶颈彻底消除，无疑为公司进一步发展打下坚实基础。有关资料显示，公司的西安“名流·水晶宫”项目位于西安市经济技术开发区未央区北二环中段，预计2007年底竣工；武汉“名流·人和天地”太和园、广和园项目位于武汉盘龙城经济开发区内，项目总占地面积942亩，预计2008年竣工；北京“名流广场”项目位于北京市六里桥西南角，项目是为2008年奥运会配套的北京市重点交通枢纽工程之一。配套服务楼、商业楼项目规划用地面积1.50万平方米，总建筑面积10.8万平方米，预计在2008年竣工交付使用。这些项目有望构成公司利润持续增长的有力支撑。

　　而公司此次公告进军芜湖，将使公司的全国发展战略更加鲜明，并使未来发展增加更强劲的动力。据公司表示，本次收购芜湖万丰置业有限公司股权、获得芜湖吉和地块项目是为了开拓华东地区的房地产市场，继续在极具发展潜力的城市以收购股权的方式获得项目的开发权，为公司持续健康稳定的发展奠定基础。据了解，芜湖“名流吉和广场”项目建设总用地面积86984平方米，其中，商业用房145000平方米，市场5000平方米，酒店式公寓30000平方米，高层公寓170000平方米，停车位1550个。项目计划于2007年12月开工，于2011年6月竣工。该项目位于安徽省芜湖市中心城区繁华地段，北临北京西路，东临吉和南路，西、南两侧临石头路。该项目地块西侧紧邻世贸集团即将开发建设的“滨江花园”，“滨江花园”西侧即为长江。该项目和“滨江花园”项目的开发，将使该区域成为一个集商贸、商务、购物、文化、娱乐、休闲、社交、居住等功能复合的高档区域，成为一个相互作用、互为价值链的集约的滨江高档街区。该地块距“全国三大步行街”之一的中山路步行街仅两分钟车程，区域位置十分优越。它有望在未来几年成为公司重要的利润增长点。

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