万科Ａ：房产业集中度提高的历史创造者

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　　国泰君安 张宇

　　投资要点：

　　公司06年实现主营收入178.5亿元，同比增长69%；净利润21.5亿元，同比增长59.6%；在总股本扩张17%的情况下，依然完成0.493元EPS，我们预测是0.48元；3.41元每股净资产。

　　06年销售毛利率37%，比往年大幅提高；主营业务成本下降2.4个百分点，期间费用也有下降；以上因素促进了业绩快速提高。

　　06年新开工面积达到500万平米，竣工面积高达328万平米，同比增幅高达93%和51%。开发提速的结果是销售提速，06年完成销售面积322.8万平米，同比增加39%。07年计划开工700万平米，竣工600万平米。

　　结论非常明显：06年开始，万科开发规模快速提速，日益彰显王者风范。

　　06年尚有已销售未竣工结算面积119万平米，销售额高达96.6亿元，这为公司07年业绩继续保持以往高速增长打下了良好基础。

　　公司3＋X全国化项目布局进展态势良好，很好地契合了内地

　　公司计划公开增发8亿股左右，募集资金不超过100亿元。公司现有项目储备1536万平米，加上07年计划新增1000万平米，融资的同时将带来土地储备、资产、销售业绩和市值的先后扩大，故增发计划可接受。

　　在行业调控及其门槛提高的趋势下，公司积极进行外延式扩张，05年开始先后成功收购并整合了南都集团、北京朝万中心、上海恒大集团的房地产项目。今日又公告收购杭州钢铁富春公司股权，新增55万平米建筑面积，同时新进厦门。富春的项目多在深圳、且在建。

　　维持07年0.75元EPS的预测，公司项目竣工进度超出我们预期，08年EPS预测从0.94元提高到1.01元。目前动态PE为22.7倍，鉴于公司迅速而有效的外延扩张、在建项目快速提速、行业快速集中度提高趋势，公司28倍PE是合理的，对应的PEG只有0.56，因此12个月目标价从18.8元提高到21元，对应的动态PB是5.06倍，为合理水平。