长春经开：优质资产注入 价值明显低估

　　在访问日本、韩国之后，布什总统特别代表、美国财政部长保尔森昨日抵达中国，为第二次中美战略经济对话预热。今日当保尔森在上海证交所发表演讲表示，中国周边国家因对中国经济更加依赖，因此对中国资本市场关注不断提高时，最快得到反映的依然是人民币汇率，中国外汇交易中心受权公布人民币汇率中间价公告，7.7386元，人民币中间价又创新高首破7.74元。 这直接刺激了房地产板块的整体走强，成为推动大盘快速走高的主要因素。地产股，在前期调整充分后，在人民币再创新高的背景下，短线有望出现强劲补涨。600215长春经开，转型开发房地产，作为一只价值低估的地产股，值得关注。

　　转型房地产开发

　　长春经开通过资产置换置换进来的优质土地资源及其二级拿地特权。置换进入长春经开的土地资产，是位于长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营性用地等三处地块的土地开发。置入的三块土地总价20.56亿，长春市和经济技术开发区房地产市场目前处于景气上升期，土地未来增值潜力巨大。

　　南部新城是长春南部新城的黄金地段，是长春市未来的金融和商业中心，新市政府大楼已经落成。公司南部新城核心区195万平方米土地位于长春市新建市政大楼的周边，随着新城各项配套服务设施的完善，地价和

　　5号和7号用地均位于长春经济技术开发区，其中开发区5号地是长春净月潭旅游开发区、双阳行政区进入市区的必经之路，即将通车的轻轨通过该区域，已初步形成长春市副中心带，中海地产莱茵东郡均价已经达到6000元/平米。7号地处于空港经济带和市区结合处，根据长春市政府计划，到2010年，空港经济区要实现GDP100亿元，因此，该地块土地升值潜力很大，而楼面地价只有217元/平米。开发区3.6平方公里地处于市区往龙嘉机场的机场路中段，靠近长春市风景区卡伦湖，楼面地价仅250元左右，在07年二线城市房地产价格向一线大都市房价靠拢的预期下，升值潜力同样巨大。

　　公司将重点向房地产开发业务转型，拥有的待开发的土地面积达到617万平方米，为未来的房地产开发业务储备了大量土地资源。而万达、万科、中海、保利、新加坡G保等实力派开发商纷纷加大在长春的项目布局，随着市政府搬迁，长春城市重心南移已成定局，长春经开所属优质土地未来发展潜力巨大，公司估值面临巨大提升。

　　公司估值本质变化

　　公司借助股改实现资产置换，将原有近20亿的无利润资产全部置换出上市公司，相对应的将价值20亿的土地置换进公司。股改前后公司新增占地810万平米、建筑面积1032万平米、价值至少31个亿的优质土地，二级拿地特权使得公司完全拥有一级和二级开发利润，让公司真正拥有地产资源优势。以公许价值评估，公司每股净资产值应在10元以上，目前价值严重低估。

　　价值低估激发股价上涨

　　值得注意的是，股改前长春经开大股东持股为39.91%，股改后持股只有21.88%，无限售条件的流通股达到了78.12%。二级市场上潜在存在的股权之争或将激发该股股价的爆涨。另外，该股高达6.35元的每股净资产与7.45左右的股价相比，显示出明显的低估价值。走势上，该股增量资金介入明显，价量配合理想，后市有望展开加速拉升行情。

　　国泰君安 许斌