浦东金桥：出租地产 会下蛋的金鸡

　　两会护盘 地产再逞狂

　　在“两会”利好春风吹拂下，大盘连收二根中阳，一举突破多条均线压制，股指运行平稳，热点轮动有序，个股普涨特征明显。在“两会”的政策护航下，地产板块个股再度强势表现，盘面上，华业地产(600240)、天房发展(600322)、中华企业(600675)等表现活跃，地产板块步入深度挖掘题材和概念的炒作阶段。浦东金桥(600639)公司开发的厂房、写字楼、公寓住宅主要用于出租和中介，行业较为独特，值得投资者重点关注。

　　出租地产 收入稳定增长

　　翻开浦东金桥的历史财务报表，我们可以发现公司每股收益、主营业务利润率等各项财务指标稳步增长呈现的特点，经营业绩有较大幅度增加，这些明显不同于一般

房地产企业业绩容易波动特点。再进一步分析，公司主营业务构成就可以发现房地产租赁已经占公司主营业务收入40%以上，并且增长速度快于房地产销售收入。从中我们可以看出，正是房地产租赁业务给公司带来稳定增长的利润。

　　租赁地产主要是指通过租赁

写字楼、厂房、仓库、住宅等，并提出相关配套服务获得收入。如果所租赁的地产有需求的独特性，那么就可以称为资源地产，资源地产就像一块垄断资源一样，甚至可以有物业的定价权，因此可以为公司带来稳定丰厚的收益。

　　公司租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，这是中国唯一以“出口加工”命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的完美组合。这是资源地产典型的代表。公司现有租赁物业110多万平方米，主要包括：厂房仓储约80万平方米，居住物业约11.5万平方米，配套办公、商业等约20万平方米。现约有80%左右的房产以租赁为主。随着经济的发展，这些资源地产可以为公司带来两方面的收入租金收入，从公司公布的历史财务报表看租赁业务自2000年成为公司新的利润增长点，至2004年，收入累计增长200%，5年内的年复合增长率高达24.7%左右。05年，公司租赁业务收入4.8亿元，占主营业务收入的58.5%，租赁收入毛利率47.7%，06年上半年房地产出租收入同比增加18.93%。在未来5年，租赁收入仍将保持快速增长，年复合增长率预计可达20%以上，这是核心价值所在。

　　新会计准则带来的重估收入，根据新会计准则，公司租赁物业110多万平方米将以反应其资产及盈利能力的“公允价值”重新入账。而相关资产的公司的账面价值远低于现在的市场价值，实现新会计准则后公司的账面资产帐户和所有者权益帐户将同步大幅增加，公司估值将进一步获得提升，必然引来二级市场上资金的疯狂抢筹。

　　金融资产 保驾护航

　　公司作为上海老牌的本地上市公司，其早年一系列金融投资。金融资产，作为公司的长期投资，其投资随着国内金融业的繁荣，均获得了高额的投资回报。公司参与交通银行的设立，原始投资626.25万元。同时，还投资三家创新试点券商，国泰君安766万元，海通

证券2040万元, 东方证券8190万元。随着三家券商借壳上市和IPO的相继启动，其股权增值潜力更是巨大。

　　在二级市场上，该股牛股特征明显，从2005年7月启动后，便步入漫漫上升通道之中。进入去年11月，该股加速上升，短短二个月实现股价翻倍，主力凶悍可见一斑，近期随着大盘回调，主力两度缩量震仓，获利筹码顺利清除出局，在60日均线蓄势5个交易日后，昨日再次突破多条均线压制，后市有望涨停爆发。

　　国信证券 李鲤

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