浦东金桥：租赁地产称雄上海楼市

　　周一股指一路走高，房地产股的整体走强功不可没。金融街2006第四季度收入大涨300%，一个季度为20亿。显然，在年报批露期，房地产板块良好的成长性使得其估值优势再度显现。我们认为，宏观调控不改房地产股的优异业绩，而近期出台的一系列政策至使房地产板块泥沙俱下，优势房地产股也是应声下跌，投资价值已经明显显现。在其带动下，周一房地产股可谓风光无限，外高桥、新黄浦、华发股份、泛海建设、保利地产等相关品种均以涨停报收。我们认为，

　　应该说，前期房地产板块大跌与接连出宏观调控有一定关系，但深入研究不难发现，这些对于浦东金桥(600639)这样的租赁性地产并没有什么影响。

　　首先，先从《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中来了解一下宏观调控的新政策。核心要点在于加大土地调控力度，这意味着在未来可预期的时间周期内，土地供应将趋紧。在土地政策收紧后，人民币升值，大量资金投入中国房地产的情况下，土地供应紧张会使地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的房地产股的估值比较优势。而且，这种比较优势也会慢慢转化为未来的盈利能力优势，因为低成本的土地往往意味着未来开发成本的低企和较高的毛利率。所以，对于拥有大量土地储备的地产股来说，有着一定的比较优势。浦东金桥(600639)就有着丰厚的土地储备。公开资料显示，金桥功能区已由原来开发区的27平方公里大幅扩大至92平方公里，目前仍处于大面积未开发状态，有待开发的土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业建设，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，预计能给公司继续增加100万平米的收租物业。除此之外，公司尚有约38万平方米出租土地，于上世纪90年代金桥建设初期，根据当时市场状况而低价出租，按协议将于20年租期满后无偿收回。届时，这部分厂房仓储为主的工业物业，又可贡献约1.5亿的租金收入。而在开发区外，公司刚从集团受让两块优质土地，总规划建筑面积20余万，分别建设为“碧云新天地”三期、四期、金杨高层，都将为公司后期利润增长做出殷实的基础。

　　其次，国家对于增收土地增值税的一纸指令，让从事房地产开发的地产公司伤筋动骨，但对于从事房屋租赁业务的上市公司来说，影响甚微。由于酒店、厂房、商铺等租赁业务的租金较高，在上海、北京、深圳、广州经营此项租赁业务的上市公司受到资金的特别关照，前期走强的华天酒店、东方宾馆为我们打开了想象空间。近期，金融街发布业绩，去年三季度业绩表现平平，每股收益0.15元，年报公布主营业务暴增20.79亿元，业绩3个月增长了300%以上，可见在新会计准则下，大量投资性的房产将重新计入公司，业绩提升是必然的。浦东金桥(600639)开发的楼盘和地产项目主要用于租赁业务，近年来，已经成为公司主要的利润来源。

　　实际上，浦东金桥(600639)已经转型为区域房地产开发商和房屋租赁商，所开发经营的房产包括标准厂房、定制厂房、研发办公楼、商务大楼、顶级别墅、高档公寓、普通住宅、学校、体育休闲中心以及商铺等种类，租赁服务为其持续发展奠定胜局。值得注意的是，租赁物业主要分布于金桥出口加工区内，这是中国唯一以“出口加工”命名的国家级开发区，是最先进的无烟工业区与现代化国际社区的完美组合。浦东金桥现有租赁物业110多万平方米，主要包括：厂房仓储约80万平方米，居住物业约11.5万平方米，配套办公、商业等约20万平方米。现约有80%左右的房产以租赁为主。

　　从地域来看，公司的增值潜力也不可估量。金桥功能区是浦东新区近年组建的六大功能区之一，其核心部分即为原金桥出口加工区。在功能区约94平方公里的区域内，拥有近300家现代制造业，其中有名列世界500强的跨国公司78家。2006年全区总产值达1436亿元，占浦东新区总产值的三分之一，全市总产值的十分之一。浦东金桥将会从区域环境中获益匪浅。

　　而且，浦东金桥约38万平方米出租土地，于上世纪90年代金桥建设初期，根据当时市场状况而低价出租，按协议将于20年租期满后无偿收回。届时，这部分厂房仓储为主的工业物业，又可贡献约1.5亿的租金收入。截至去年九月底，研发办公楼、北区厂房仓储、碧云别墅、碧云花园一期以及商业、教育、休闲配套等房产出租率超过90%，南区厂房、碧云花园二期A、B组团出租率稳步攀升，新金桥广场开始试营业。

　　另外值得关注的是，新的会计准则将真实表现其资产价值及 盈利能力。公司现有待开发土地约60万平方米，计划全部用于租赁物业的建设 ，其中厂房仓储、居住、配套物业各占1/3，充分保证公司未来5年内，租赁物业保持稳定较快增加。预计到2011年左右，区内租赁物业全部建成并正常运营。届时，公司的年租赁收入将增加至15亿元左右。

　　当然，浦东金桥的对外投资也会受益新会计准则。投资交通银行626.25万元，随着工商银行、中国银行、兴业银行的上市，交通银行今年也将登录A股市场。按照现行的银行股定价，公司低历史成本投资将实现几倍的投资回报。同时，公司作为上海本地上市公司，早年参与国内券商的投资。按照公开披露的信息，公司投资国泰君安766万元，海通证券2040万元，东方证券8190万元。三家券商同为国内顶级券商，资产规模和经营业绩在行业内处于前列。

　　更值得庆贺的是，海通证券借壳都市股份上市，其股价20元，股权投资增值明显。东方证券近期启动增资扩股方案，10配5股，每股配股价1.36元，公司参与配股的可能性极大，东方证券一旦上市，其投资也将获得暴利。

　　因此，我们认为浦东金桥(600639)在当前状况下的市场机会非常之明显是目前市场上集两大利好——房地产和券商概念于一身的不可多得的优质品种，短期内其股价复制外高桥(600648)涨停走势的可能性非常之大。

　　中原证券 黄翔