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囤地越多税负越重 地产股进入寒冬http://www.sina.com.cn 2007年01月18日 08:20 每日经济新闻
以前地产类上市公司土地储备多是主力做多的理由，但从下月起，囤积土地越多越久缴纳的土地增值税就越多，对相关企业盈利构成压制，反而成为做空动力。国家税务总局日前发通知要求下月起正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。分析人士认为，一些实力型地产股将面临巨大的回调压力，投资者宜及早抛售。
证券分析师>>
开发商囤地遭重压
昨天，包括万科A、招商地产、新城B股等在内的30家房地产股跌停，房地产板块整体下跌9.78%。国都证券分析师孙志敏表示，房地产企业的利润约有40%是依赖土地储备升值（多为储备3年以上）贡献的，因此此次土地增值税实施细将明显压低开发商的利润率。华侨城A等因土地储备时间长、升值空间大，所受的影响也较大，万科A和保利地产等项目储备较多个股，也将受到一定影响。
中信证券王德勇表示，首先，土地增值税计入主营业务税金，会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。其次，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。第三，会影响企业现金流。
王德勇表示，按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。
地产上市公司>>
万科今公告称受土地增值税影响较少
万科A今天公告称：国家税务总局的通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化。公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50-65%的预期将不受上述影响。
另外，公司一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。
风险提示>>
地产股短线风险极大
王德勇提醒，目前正在进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险，2007年可能的政策主要集中地土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。宏观调控是一个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。此外，短线部分房地产股价超过估值，这也是昨天调整的原因之一。
不过，该政策对普通住宅、低毛利项目、已经较充分计提了增值税的地产类上市公司影响均较小。万科董秘室表示，其土地储备达2000多万平方米，但已计提准备金，所以业绩受影响较小。昨天金地集团、招商地产也对记者表示2006年计提了准备金，其土地储备分别为不足700万和200万平方米。保利地产土地储备高达929万平方米，董秘室人士对影响无法预估。而华侨城建于1985年，部分土地是政府划拨，待开发土地100多万平方米，受到冲击应较大。王熙喜
周边股市影响>>
殃及香港市场中资地产股狂泄
内地A股市场地产股的大面积跌停令在港上市的中资地产股压力倍增，不少股份在午盘扩大跌幅。中国海外（0688.HK）收盘下挫5.755％，雅居乐地产（3383.HK）跌8.192％，北京北辰（0588.HK）跌4.118％，首创置业（2868.HK）、越秀投资（0123.HK）分别下挫6.3％和8.173％，上海复地（2337.HK）也以6.006％的跌幅收盘。
业内人士指出，土地增值税自1993年就已推出，中资房地产股自去年年中以来累积了巨量涨幅，该利空成为获利回吐的借口。大福证券分析师周健锋表示，政策将为内地房产业带来一定冲击，估计影响较大的主要是开发商。中银国际表示，由于大部分上市开发商利润率约为30％～40％，按照33％的所得税率计算，其净利率将下滑0.03～2.63个百分点。
不过，值得注意的是，与A股市场的地产股不同，在香港上市的中资地产股都是“打折”发行。如绿城中国（3900.HK）在路演时就抛出较每股资产净值折让最高达48％的招股价，较世茂房地产（0183.HK）45％的折让幅度更为“廉价”。再加上近期在港上市的中资股已有明显调整，所以不少分析人士认为，中资地产股后市的调整幅度应小于A股地产股。
新鸿基金融的师少杰认为，地产股可能就此展开深幅调整，不过，对中资地产股的长线走势依旧看好，建议投资者等到大型地产股股价较当前水平回落20％左右时再入场买进。刘小庆
增值税重磅利空减持重仓地产股基金
受土地增值税将从2月1日起在全国征收影响，昨日，沪深地产股暴跌，其中20多只跌停。作为众多大基金追捧的明星板块，地产股泡沫的破裂，令重仓地产股的基金流动性风险凸显。
虽然从理论上说，基金理财讲究长线投资，但并不意味着买了基金后就可以将其压在箱底，从此不再关心。俗话说“君子不立危墙之下”，对于那些重仓地产股的基金，投资者还是须以远离为佳。
地产股跌势刚刚开始
“地产股肯定死掉了。”面对地产股的跌停，有投资者这样说。
对于房地产市场稍具常识的人都知道，房地产业之所以成为暴利行业，其利润主要来源于土地增值。机构投资者在选择房地产股时，首先要看该房地产商囤积了多少土地。而国家税务总局最新发布的通知显示，房地产商将来须缴纳30%~60%不等的土地增值税，这等于一下子掐住了房地产商赖以赚取暴利的命门。
对于该项税收通知，基金等机构投资者也是猝不及防。在通知出台前，地产股还在普遍大幅上涨，享收重仓地产股持续暴涨带来的净值上涨收益；昨日，地产股摇身一变为灾星，风险顿时出现。由于该项政策具有影响力度大、影响周期长的特点，地产股的跌势可能在刚刚开始，直接买地产股的投资者现在想卖都卖不掉，但对于购买了重仓地产股的基金的持有人来说，则要好得多，因为基金持有人是可以随时赎回基金份额的。
减持重仓地产股的基金
截至去年9月31日的数据显示，从地产股总市值看，广发策略优选、嘉实主题精选等大盘基金持有的地产股最多，分别达16.62亿元、7.15亿元。从地产股组合所占比例看，中信红利精选、博时价值增长所持有的地产股比例最大，分别达16.40%、16.23%。
以华侨城A为例，该股开盘后很快就封于跌停板。截至去年9月31日，其前10大流通股股东分别为基金景福、嘉实服务增值行业、基金科瑞、易方达策略成长、基金丰和、全国社保106组合、平安人寿、易方达价值精选、基金泰和、全国社保104组合。
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