S深物业A：本地地产 重组引爆股价井喷

　　周二沪深两市大盘在工商银行、中国银行再创新高的带动下也创下了2505.70点的新高，而人民币兑美圆的汇率也在上周五创下汇改以来的新高。我们看到，今年人民币汇率连续升破重要关口，较去年汇改时的累计升幅已逾3%，而银行股的龙头品种升幅均在100%以上。直接受惠于人民币升值的地产股是除银行股外主力资金深入介入和运作的板块，其中深万科A、保利地产等龙头股涨幅也是惊人。可见，银行与地产两大板块的走势和人民币汇率的走向密切相关。国际著名投资银行摩根大通和瑞士信贷亚洲区的首席经济学家们认为，2007年人民币升值幅度将进一步扩大至5%甚至更高，而未来人民币升值的压力将反映于内地和香港市场的股票价格。由此可以预测，在人民币升值的推动下，地产股、银行股的行情远未结束。对于地产股，我们认为，有三大利多因素支撑房地产板块长期走牛：一是宏观经济的稳定增长为房地产行业发展打下了良好的基础；二是人民币升值趋势日益明确也增加了房地产行业的市场吸引力；三是房地产行业的市场预期回暖，整体的估值被市场低估，价值回归的要求。这其中，人民币升值使得以人民币计价的房地产资产获得升值是直接的推动力，所以，尽管国家今年对房地产调控的措施不断出台，但由于人民币中长期升值的趋势已经确立，房地产行业的股票具备中长期走强的基础。今天我们向投资者介绍一家深圳本地的地产股S深物业A(000011)，该股还具备股改含权概念，值得重点关注。

　　首先，深圳本地地产、07年

房价继续上涨的受益者。自人民币汇率改革以来，目前人民币兑美圆的汇率已经突破7.82的关口，升值幅度超过3%。而人民币升值的中长期趋势有望延续，人民币升值趋势的日益明确增加房地产行业的市场吸引力。本币升值导致的汇兑损益将降低投资房地产的整体持有成本，增加不动产的投资吸引力，这一点从日韩等国的汇率升值过程中，国内房价持续上涨的历史都可以得到证明。因此人民币升值预期对房地产行业将形成长期的利好。尽管2006年我国房地产市场继续经历了调控风暴，但2007年我国将出现土地价格大涨、房地产价格跟涨的趋势，而且2007年人民币汇率仍可能成为推动地产股股价的巨大驱动力。受益于人民币升值，房地产行业的股票一年多来走出了牛市行情，其中的龙头个股纷纷走出翻倍大牛，如深万科A、中粮地产、金地集团等等。纵观此类品种都有个共同点：其股价均是从3元多的低位起涨。因此，绝对的低价和良好的成长性，以及炙手可热的房地产概念，使得3元多的地产股具备了翻番的潜力。 而S深物业A(000011)就是一只股价仅5元多的低价深圳本地地产品种。公司是以地产开发、物业租赁与管理为主业的大型房地产专业公司，兼营

出租车客运、商品百货、餐饮业。2005年公司的经营面较为稳定，且经营状况有逐年回升的态势，公司利润主要来自房地产开发和出租车客运。其中，房地产开发利润1.3亿元，出租车客运利润914万元，两者毛利率分别为38.15%和74.18%。由于地处深圳，得益于深圳最近几年快速发展的房地产市场已经快速上涨的房价，公司的地产项目销售情况良好，如公司俊峰丽舍项目在2005年底就实现了全部售罄，且售楼款实现全额到账。目前公司主要的各房地产新开发项目已经处于开发投资阶段，其中皇御苑C区A地块已完成基坑工程，目前主体工程完成招投标阶段；皇御苑58号地块和风和日丽B组团项目处于基础施工阶段。随着这些项目在未来1-2年的竣工，将为公司的经营带来新的活力。

　　其次，资产重估工作展开、股权转让有望重新启动。资料显示，具有港资背景的卓见投资在2005年3、4月份以1.2元/股受让S深物业A70.296%的股权成为控股股东，借助重组题材，公司股价也在05年3月30日到4月8日6个交易日的时间里上涨了60%，成为当时市场的热门股。国务院国资委2005年7月也批复同意了S深物业A的股权转让，

商务部亦在2005年11月同意深物业控股股东变更为外资。但这场收购却引发了一场是否导致国资流失的争论。从而使得公司股权转让事宜一度搁浅。2006年5月22日，S深物业A发表公告称，根据国务院国资委意见，S深物业A股权出售过程中一些问题需要核实，证监会暂停了要约收购的审批。在国务院国资委的批准下，经过公开招标，今年7月24日起，中联资产评估公司正式进驻S深物业A开展估值工作，一旦资产重新评估工作完成，一度搁浅的股权转让有望重新启动。经过20多年的发展，S深物业A是深圳当地的知名企业，其拥有的土地储备、出租车牌照等具备很大升值潜力的优质资产无疑是收购方卓见投资看中的重点。以其拥有的出租车牌为例，其下属汽车出租公司，拥有近800台深圳、广州出租车，其账面价格仅20万元/台，而目前市场拍卖价格最高可达70-80万元/台，已升值近6亿元；该公司在深圳拥有待开发土地50多万平方米，财务报表中体现的价格只有4.5亿元，但根据市场情况，其市场可变现价格高达15亿元。正是这些优质资产，使得卓见投资表示了对S深物业A志在必得的决心。该股每一次重组的消息都牵动着市场的神经，随着资产重估工作的启动，股权转让也有望取得新的进展，势必在二级市场掀起一波新的炒作狂潮。

　　二级市场上看，该股股性极为活跃，其重大的题材往往会被主力资金运用展开波段性上涨行情，而且走势极其彪悍。随着重组工作有望取得新进展，以及依托目前市场最热门的地产题材，该股后市有望掀起一轮中级上涨行情。最近几个交易日该股成交量呈现温和放大，显示资金已经开始积极介入，本周二该股向上突破了60天均线的中期阻力位，宣告了向上拉升的开始。建议投资者可重点关注S深物业A(000011)这样一只深圳本地的低价地产股。

　　(深圳国诚投资)

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