金融街：京津地区地产龙头 强烈推荐

　　投资要点：

　　公司今后将自身明确定位为“高档商业地产开发商”。目前公司的项目主要分布在北京、天津、重庆、南昌、惠州等地，现有开发项目主要有甲级写字楼、商铺、五星级酒店、高档公寓、高档住宅等。公司现有项目种类比较分散，为了突出公司主业以及自身优势，公司已明确表示，今后将定位于“以写字楼为主，以商铺、酒店、高档公寓等配套设施为铺的高档商业地产开发商”，并将围绕此定位开拓未来项目。自身主业的突出将有助于公司今后较好地发挥在写字楼为主的商业地产开发方面的资源、客户以及品牌优势，并稳固公司在国内商业地产开发中的龙头地位。

　　公司将重点开拓京津地区的优质

商业地产项目。今后公司将围绕环渤海区域，在北京、天津等重点城市取得新的项目储备。公司在京津地区具有较好的人脉资源、品牌优势与开发经验，目前优质的商业地产项目大都集中于此。环渤海区域城市是国家今后“十一五”期间重点开发建设的热点经济区域，商业地产前途未来发展前景广阔。公司未来可能在北京二环西侧、天津滨海新区等位置较佳地域拿到新的开发项目。

　　公司金融街区域销售项目将集中在06年与07年结算。北京金融街区域的开发项目已完成建筑面积190万平米，在建面积110万平米，未开工面积50万平米。目前项目大部分在07年末竣工，由于08年北京奥运会原因，有少部分项目留在09年后开工。公司在06年的结算项目主要有F7/F9、F1、F2、A3南等项目。另外，06年结算的异地项目有重庆的

嘉年华项目、南昌的少部分项目。在07年结算的项目主要有F3、A5、E2、孟端45号院等项目，还有异地项目中的南昌的部分项目。公司在07年开工的项目有环岛金融大厦、E6-A、F7、综合市政房项目。

　　持有物业租金收入将成为公司未来的主要盈利来源。公司未来在金融街区域持有的出租物业主要有甲级写字楼(包括金阳大厦、国企大厦、通泰大厦、富凯大厦、金融大厦、F3、A5、E2、F4C底商、冠英园等共计247，367平米，租金将维持在30美元/月/平米左右)、四季商城、RITZ酒店、金树酒吧街、服务公寓、俱乐部、B7会议中心、C3四合院等配套物业出租。另外，公司还有重庆的嘉年华写字楼项目、天津津门津塔项目出租。未来公司的持有物业将有近50万平米，租金收入每年约8亿元。

　　近年公司仍将开发与出租物业并举，但将控制开发节奏。06年、07年物业销售仍占公司业务收入的较大比重，07年后随着出租性物业的竣工营业，物业出租收入占比将逐渐提高。公司近期拟将物业开发与物业管理两项业务分开管理，实现两项业务内部的协调管理。由于公司目前资产负债率较高，公司今后将控制开发节奏，以便缓解资金压力。

　　增发有利于公司缓解资金压力。公司股东大会通过此次增发1.5亿股方案，融资约12亿元，这将极大缓解公司的资金压力，公司的资产负债率将会降低。另外，由于大股东目前已无优质资产可注入上市公司，大股东拟引进有资金实力的战略投资者，但不参与公司管理，然后向公司定向增发方式注入资产，但估计要07年后才将实施。

　　维持“强烈推荐”的投资评级。由于国家近期对

房地产行业的调控主要针对住宅地产，公司现有项目大都属于商业地产，受地产调控影响较小。现有项目将支持公司在06、07年业绩稳步增长，预计公司06年、07年、08年的EPS为0.57元/股、0.78元/股、1.11元/股，公司未来12个月的合理股价区间为15.60元-19.50元，维持“强烈推荐”的投资评级。任壮 兴业证券

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