博盈投资(000760)：地产增值强势爆发

　　最近人民币对美元加速升值，以招行、浦发行、万科A等为代表的人民币升值受益品种再度顺势大涨全面推动今日上证A股劲升60点！博盈投资(000760)大股东在股改中承诺未来将12个优质地产项目置入上市公司，加之公司目前正进行整体搬迁老厂区升值空间巨大，因此也成为人民币升值背景下被市场严重低估的受益品种！在升值受益板块整体大幅飙升的背景下，该股已经开始底部加速爆发，值得投资者逢低关注！

　　大股东携手国际商业巨头 注入优质地产

　　在股改中，公司控股股东北京嘉利恒德

房地产公司及注入上市公司9566 万现金并承诺注入集团商业地产和写字楼销售业务。从股权结构上看北京嘉利恒德房地产开发有限公司是北京金浩集团控股的一家专业从事房地产开发企业的孙公司，而博盈投资目前是北京金浩集团(间接)控股的唯一一家上市公司。北京金浩集团是国内唯一一家同时与沃尔玛、家乐福、百安居、宜家家居四家国际商业巨头结成战略合作伙伴的地产集团。双方合作方式主要是：由沃尔玛、家乐福、百安居、宜家家居在国内大中型城市选址，提出开办分支机构意向，支付定金，由北京金浩集团负责在前者选址区域征地，开发，然后由后者长期租赁部分商业物业(商业巨头租赁期限长达15+20 年，租金按照1.8%—3%/年的幅度涨价)，以此带动整个商业物业的租赁价格和物业升值，这样单位租赁价格将比同区域的商业物业租赁价格至少高50%。项目商业物业面积40%—50%部分长期租赁给沃尔玛、家乐福、百安居、宜家家居，25%商业部分租赁给国际、国内知名品牌(如星巴克、卖当劳、屈臣氏)，剩余商业面积散租。四大商业巨头的加盟对商业物业资产价值的提升幅度惊人，对周边土地的增值带动明显，金浩集团顺势将周边土地进行开发，附带收益非常明显。上市公司计划收购的12 个项目已建2 家、在建3 家、待建7 家，项目具体如下：

　　九龙商社：已建并已经投入使用，位于北京双井桥往东1 公里，已租赁给家乐福双井店、百安居；北京通州瑞都国际购物广场：已建并已经投入使用，主力商家：家乐福通州店；北京青年路项目：在建，位于北京青年路，2007 年10 月开始营业，主力商家：沃尔玛；北京马家堡项目：在建，位于北京马家堡东路，2007 年10 月开始营业；主力商家：沃尔玛、百安居；通州西门：待建，位于北京通州西门市区，2008 年6 月开始营业，主力商家：沃尔玛；平房桥项目：待建，位于北京通州西门市区，2009 年9 月开始营业，主力商家：沃尔玛；规划中的北京之外六家：分布在重庆、西安、呼和浩特、杭州、包头。

　　虽然目前由于上市公司目前规模较小， 12 个项目不可能一次性注入。但未来预计每年注入约两到三个项目，注入方式为：定向增发、资产置换及现金收购。预计控股股东2006 年内将通过现金收购或定向增发方式注入上市公司1-2 个项目。中信证券认为公司06、07、08 三年净利润分别为0.90、1.05、2.99 亿元，如果以2007 年增发7000 万股后摊薄计算，每股收益为分别为：0.83、0.59、1.66 元。因此目前该股属于极大受益于

人民币升值的潜在优质地产股，随着大股东的逐步注资，未来股价涨生潜力巨大。

　　整体搬迁 新老厂区增值巨大

　　11月23日，博盈投资董事会通过了关于公司生产厂区拟整体搬迁和开发的议案。博盈投资现生产厂区占地面积约128亩，都在公安县城区，且分隔为两个生产区，制约了生产技术改造和新项目的发展。根据博盈投资的五年发展规 划，拟在1年内将生产厂区整体搬迁至公安县潺陵开发区(新厂区拟规划用地300亩)。在厂区整体搬迁的同时，进行技术改造与新生产线建设，以切实提高

竞争力，以便更好的和国际国内的汽车生产厂家配套。根据公安县城市发展规划概要内容，公司决定通过对地处公安县城市商业中心区域的土地性质变换方式对原老厂区用地综合规划进行房地产开发。目前，公司正就生产厂区整体搬迁及综合开发事宜组织相关的申报及论证，项目建设的前期准备工作也正在进行中。新厂区投产后，现有生产能力(及主营业务利润)可增长一倍以上，兼之老厂区的城区商业中心的优势通过商业化改造得到体现，将为公司创造新的盈利增长点。上文曾提到公司的实际控制人是极富商业地产运作经验的金浩集团，因此此次搬迁后老厂区的商业化改造自然更将为公司带来巨大的利润增值。

　　从二级市场看，博盈投资在股改后进行了长时间的平台整固，底部构筑的相当扎实。在这个过程中，筹码集中度显著提高、股东人数大幅缩减，主力吸纳迹象十分明显。目前随着人民币升值受益概念的全面开花，该股已经从底部加速启动，值得投资者关注。

　　渤海投资 周延

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