东北地产股 风水轮流转今年到我家

　　第一创业证券 苏明晅

　　2004年至今，我国房地产市场整体处于快速升温的进程中，同时我国房地产市场也具有很强的区域性。2004年到2005年初，以上海为代表的长江三角洲地区房地产市场率先价涨量升进入高潮，紧接着北京和深圳的市场房价快速上涨，涨幅居前全国前列，同时房价上涨的趋势从一线城市也逐渐蔓延至二线、三线城市，从经济发达的地区，逐渐影响并带动其他地区。虽然部分城市的房地产市场已经处于过热阶段，在宏观调控的压力下，可能步入调整，但是还有许多二三线城市仍将继续升温，未来我国此轮房地产上升周期将以扩散的形式在我国继续得以持续。

　　人民币的持续升值，以及未来仍将继续升值的预期、房价上涨，以及地产股业绩的良好预期推动本轮房地产股的大幅上涨，其中全国性的规模龙头开发商如万科、招商地产等；北京区域开发商如北辰实业、北京城建等；上海区域开发商如中华企业和上实发展等；深圳区域开发商等，也都受到很高的关注。随着房地产热向二三线城市的继续延伸，二线线区域的房地产开发商也会出现机会，其中东北板块值得关注。

　　东北是我国老工业基地，过去由于大量大型国企经营状况不佳，经济发展较慢。2003年，“振兴东北”被中央作为国策高度提出，2004年以来，国务院、中央各部门出台了大量振兴东北的政策和措施，东北地区经济体制改革力度加大，对外开放加大，结构调整力度加大，经济增长加快。到2005年末，东北三省地区生产总值为17130亿元，比2002年增长47.6%；固定资产投资共完成7753亿元，同比增长122.4l%；地方财政收入1273.66亿元，同比增长66.91%；进出口总额为571.7亿元，同比增长91.9%；社会消费品零售总额为6219.9亿元，同比增长35.61%；城镇居民可支配收入为8690.2亿元，同比增长38.1%。随着振兴东北政策的实施和效果显现，东北有望成为我国除了长三角、珠三角和环渤海经济圈之外的又一快速崛起的经济圈，全国经济发展的“第四极”。

　　东北三省的房地产市场启动较晚，总体以自住性需求为主，房价的绝对水平也较低，整体状况较为健康。由于历史原因，东北地区的工业化水平和城市化水平都比较高，但大多数的居民住房是在旧的住房体制下建设的，整体的居住条件和质量需要改善的空间较大。以沈阳为例，截止到2005年底，沈阳市人均住房面积是23.36平方米，比全国低了2.75平方米。随着东北经济发展的加快，对外开放和对外经济交流的扩大，旧城改造的深化和新区的崛起，房地产市场在旺盛的需求推动下处于逐渐升温的过程中。其中辽宁的房地产市场发展较快，同时黑龙江和吉林也显现出价格提升，销售量大幅增长的现象。

　　根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年10月，沈阳、大连房屋销售价格同比上涨分别为7.2%和8.7%，环比上涨0.5%和0.5%，高于全国70城市同比5.5%和0.4%的平均水平；长春和哈尔滨分别为2.2%和3.3%，但环比上涨速度也达到0.5%和0.5%。根据黑龙江省统计局公布的数据，10月黑龙江商品房价格同比上涨9.6%。商品住宅销售大幅增长。1-10月份，全省销售商品住宅796.6万平方米，增长31.8%，销售额160.1亿元，增长44.4%。从经济增长，住房需求、市场发展现状等角度看，未来东北的房地产市场未来将继续升温，发展前景看好。

　　在东北的地产股中，我们建议重点关注：

　　S长经开：继今年6月公告投资临港经济区3.6万平方公里的商住开发项目后，公司11月24日又公告进行重大资产重组，出售一些低效的绿化和电力资产，购买255.5万平米的土地开发权，资产重组完成后，公司拥有待开发土地面积617万平方米，成为长春的大“地主”，主营一级土地开发和商品房开发，未来业绩有望有很大的提升。

　　银基发展：公司2001年通过土地整理获得的沈阳五里河146万平米建筑面积土地，该地块地理位置优越，周边环境优美，公司拿地较早且成本较低，预期升值幅度可观。公司拿到该地的用地规划后，该地将成为公司2008年后主要利润增长点。