地产股升温 津门地域股值得关注

　　傅子恒

　　在近期行情持续上涨的过程中，整个房地产板块受到场内外资金的热烈追捧，成为与银行股、钢铁股并驾齐驱的“三驾马车”之一。对该行业而言，尽管面临国家宏观调控的不利政策环境，但因背后的股价推升力量同样强而有力，许多个股在长线上涨的基础继续向上攀升，并日益带动更多的同板块股票转入强势。同时，由于地域经济发展水平与具体政策环境的差异，该板块股票在二级市场中表现出不同的运行特征，随着市场环境的演进出现一些新的变化，主要动向就是行业关注度升温，同时热点在地域上呈现扩散与转移的趋势。

　　三大因素促板块升温

　　源于房价的持续涨升远远超过居民收入的承受水平，

房地产行业自去年下半年以来受到国家的重点调控，行业发展一年多以来处于受压状态。但是，我国经济的高速增长、居民收入不断提高与消费结构升级、境外投资者的持续涌入等等，所造成的对房地产品现实与潜在的巨大需求，都使得该行业具备保持长期高速增长的巨大潜力。同时，国家着眼于抑制房价并不是抑制行业的发展，而恰恰相反，欲有效抑制房价，需要力促该行业的大力发展，同时政策的调控是希望优化具体产品的供给结构，促使行业更稳定更健康的发展，这是观察地产行业未来前景的主要立足点，而这也是支持地产类公司股价最核心的因素。

　　从阶段性角度来看，另外两个促动地产股近期升温的因素在于人民币加速升值，以及央行对货币供给的温和调控背景之下出现的资金面“流动性过剩”，使得包括地产股在内的、以人民币计价的资产价格出现溢价，这两个因素也其他低市盈率、高增长的银行股、钢铁股、资源股等优质股票受到广泛追捧的原因。此外，近期国家上调土地使用费的政策新措，也成为板块升温的具体原因之一。

　　出现地域转移新特征

　　从市场运行来看，房地产板块热点个股起先集中在以万科、华侨城为代表的部分深圳本地股方面，除这两只股票之外，泛海建设、招商地产、金地集团、深振业等个股长线反复涨升，累计幅度十分巨大。从基本面来看，由于地域特征(主要是临近香港)以及城市品质提升，加之许多公司向其他城市高速扩张已经成为全国性地产开发公司等原因，深圳地产股在此轮宏观调控中抵御住了不利冲击，业绩水平继续快速增长，成为支撑股价上升的坚实基础。但近期上述一些龙头股出现调速，而北京与上海本地的地产股迅速赶上，以“两桥一嘴”为代表的浦东板块，以及北京地产股中的北辰实业、大龙地产、冠城集团、亿城股份、金融街等逐步脱颖而出。

　　与深圳本地的一些地产股相比，两地股价此前的滞后表现原因有二：一是缺乏像万科、华侨城之类的全国性龙头企业，业绩成长表现逊色一些；二是宏观调控政策之中，两地房价为调控重点，尤其是上海，房价自去年底以来处于明显的回跌趋势之中，10月份之后方呈现复苏迹象，因此其股价的上涨既有新多资金对其进行挖掘方面的比价跟进原因，阶段性来看，与大盘及深市龙头股相比同时还带有补涨性质。

　　津门地域股值得关注

　　上周，除北京与上海本地股突破以外，其他主要城市如天津、南京以及东北等地的一些地产股也多有响应的态势，一批个股也在脱颖而出。下一步的扩散与转移中，鉴于天津在区域经济规划与城市发展中的独特优势，我们建议对这一板块多加关注，理由有以下几个要点：

　　一是在地域上，天津作为北京的入海门户，经济与区域融合日趋一体化，北京地产股的走强显然对其会有正向的促动效应；二是自国务院发布《关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》之后，滨海新区开发开放被正式纳入国家总体发展战略，地域增长面临巨大的新的扩张潜力。从经济梯度开发与龙头地域的带动效应来看，上世纪90年代初与晚期，深圳经济特区的设立及城市集群的崛起与上海浦东开发，分别带动了整个珠三角与长三角区域经济的整体发展与繁荣，其成功示范作用，有理由使人们对天津滨海新区开发带动环渤海地区实现跨越发展充满期待。而一个经济区的建设，地产开发等基础建设类公司无疑是最先受益的板块，在证券市场中，深圳与上海本地地产股曾经的辉煌表现，也使市场对天津本地与环渤海地区同类股票产生憧憬。近期天津本地股中的津滨发展、广宇发展、天房发展以及涉足物流与公用设施建设的股票如中储股份、泰达股份、天津港等皆有上涨表现。

　　当然，从上市公司基本面来看，天津地产股整体实力不强，一些改制而来的公司首先需要提升自身实力与业绩水平，才能为股价长线涨升提供坚实基础，从这一角度来看，该板块中出现象万科、华侨城或类似浦东陆家嘴、浦东金桥等等之类专业性的、业绩能够长期保持稳定的地产与公用事务开发公司，无疑最为关键的。

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