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天相投资:亿城股份 公司业绩增长稳定

http://www.sina.com.cn 2006年11月16日 16:21 新浪财经

天相投资:亿城股份公司业绩增长稳定

  天相投资

  杨兴风

  2006年10月14日,我们对亿城股份(000616)进行了实地调研。通过调研,我们认为,公司近几年业绩增长稳定,随着万城华府项目参与结算,毛利率可能出现明显提高。根据调研了解的情况,我们对公司06~08年盈利进行预测,给予公司的“增持”评级。

  民营地产企业,效率优先

  公司为民营企业,管理机制及项目的推进速度讲求效率。对北京西北旺项目(暂定名)地块的拆迁工作进展较快,预计2007年可以上市交易;此外,公司于2005年10月采用拍卖的方式竞得位于苏州工业园区的居住用地,也说明公司对政策的适应性较强。

  公司土地储备主要集中于环渤海经济发展区,能保证一定利润率

  环渤海区域一直是我国

房地产市场发展的重点区域,需求较为旺盛,能确保一定的投资回报率,而公司的战略目标便是首先立足于环渤海区,受益于地产升值的因素,公司有望保持较高的毛利率。从土地储备上看,公司目前拥有在建及储备项目约110万平方米,北京区域66万平方米,天津11万平方米,长三角34万平方米(北京区域有万城华府三期、亿城天筑、西北旺项目、建国门项目,天津区域有亿城山水颐园,长三角区域有苏州工业园区),可满足公司未来几年开发的需要。

  近两年公司房地产开发业务将迎来收获期

  2006年公司主要项目有万城华府二期、三期,总建筑面积16.34万平米,均价23000元/平米以上;亿城天筑总建筑面积8.36万平米,均价已达到8200元/平米,这三个项目销售收入大部分都将在今年至明年结转,较2005年度净利润0.32亿元来讲,公司2006年、2007年度业绩都将实现大幅增长,预计公司的净利润分别为1.4亿元和3.2亿元。

  公司08年以后的业绩增长值得期待

  公司08年以后的主要结算项目是苏州工业园和北京西北旺项目。苏州工业园将以中小

户型定位,现已进入前期阶段,预计均价4500元/平米,地价大约1100元左右,该项目毛利率大约为26%;北京西北旺项目拆迁工作基本完成,预计明年初开工,该项目公司将沿袭万城华府的设计模式,预计均价13000元/平米左右,楼面地价大约3000元左右,该项目的毛利率大约为35%。

  公司发展重点逐步向

商业地产转移,实现地产住宅开发与商业经营共同发展

  顺利的话,公司将于2007年初募集资金重点投向北京建国门商业地产项目,该项目体量大约15万平米,以酒店式公寓为主,前期阶段公司将与著名酒店管理公司进行合作,确保项目规划设计符合要求,后期引入经营,以保证酒店建成后的管理。此外,公司一直以来开发项目都以中高档住宅为主,对该类物业的开发建设及服务方面都积累了丰富经验,并形成了一定的品牌知名度,因此有利于公司在这一类项目的扩张。

  国家宏观政策对公司现有项目的推进影响有限

  公司在北京的项目虽然多以低密度、中高档住宅为主,但规划手续基本办理完毕,因此最近“9070”等政策的限制对公司现有项目影响不大。

  定向增发有利于公司获得优质资产,改善资本结构

  2006年9月,公司非公开发行方案通过股东大会审批,现正在接受中国证监会审核。根据发行计划,公司拟募集资金约12亿元,约4亿元用于开发西北旺项目,约8亿元用于收购建国门项目公司70%的股权并开发建设建国门项目(优质资产),预计上述项目将给公司带来不低于8.7亿元的净利润。此举可将公司的资产负债率水平下降到60%,并为公司08年以后的持续发展打下坚实基础。

  盈利预测与投资建议

  我们预计公司未来几年的每股收益分别为0.45元、0.63元、0.76元(07年、08年按非公开发行后总股本计算),目前的动态市盈率为17.04倍、12.17倍、10.09倍左右,结合行业07年平均14倍的动态市盈率来看,短期内公司估值具有吸引力,给予“增持”的投资评级;但同时提醒投资者也要考虑民营企业公司的拿地能力以及08年之后公司由于项目结算进度的原因导致业绩波动等风险因素。

    新浪声明:本版文章内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。


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