行业并购点燃资源型地产新暴利模式

　　渤海投资研究所 周延

　　7.90、7.89、7.87，人民币汇率最近3个交易日连续突破了三道关口，人民币升值节奏创出了汇改以来的最快纪录。在最近3个交易日中，人民币对美元汇率中间价累计升值226个基点，升值幅度达到了0.29%。航空股在汇率的影响下后发制人，南方航空、中国国航近日大幅走强，而受本币升值影响最大的地产股经过前期的调整之后，近日再也无法掩饰不甘寂寞，蠢蠢欲动的爆发迹象，随着07年新会计准则的即将实施，地产板块高歌猛进的新一轮爆发行情即将展开！

　　一、新会计准则即将实施 房地产板块迎来局部性爆发机会

　　我国将于明年实施的新会计准则已基本与国际接轨，其中土地资产重新估值成为部分上市公司的利润“核弹”，去年香港绝大部分地产上市公司因采用新会计准则，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中，以致利润出现了三级跳，近期国内的地产股走势强劲，明显与此有关，对于资产价值数倍于账面溢价的公司来说，这些“隐性资产”将会在明年确认为账面收益，届时将会出现每股收益3元甚至5元的公司，有统计明年实施新会计准则，上市公司的土地房产重估增值可达2千多亿元，不少拥有土地资产的公司将纷纷“露富”。显然，会计准则变化引起的上市公司业绩变化，将会真正的体现上市公司内在价值，使公司的实际价值充分的通过净资产的形式展现出来。土地是一个重要的稀缺资源，其特点是永远升值，那么拥有大量土地储备，但价值被低估的地产上市公司就会成为主力的香饽饽。可以说土地资源股从今年初以来就不断的跑出牛股！资源型地产是本币升值中最大可能受益者，垄断资源型地产，往往在本币升值的地产行情中，充当领头羊。日本当年，东京地区地价年增幅曾超越平均2-3倍；在中国，垄断资源型地产，已经成为境外资本的投资目标，预期将推动价格长期上涨。前期深振业A翻倍大涨，以及近期纷纷创出新高的万科A、华侨城、招商地产等等资源性地产股不断掀起市场的土地增值重估浪潮。土地资源型地产一旦实际价值充分体现，未来价值回归行情一触即发！

　　二、基金、QFII三季度集中火力扫货地产股

　　从去年至今的牛势行情中，房地产是主流资金深度介入的板块，已经公布三季度报表的绩优房地产股仍然是以基金为首的机构资金重仓持有甚至继续增持的对象。10月26日，包括博时、广发、长盛、大成等在内的16家基金公司旗下基金披露了三季度业绩报告。加上25日已披露的22家公司的基金，目前共有183只基金披露三季报。其中股票类基金127只统计显示，这127只基金在三季度增持比例最大的行业分别是房地产、金融业和信息技术业。就目前的可比数据看，今年三季度基金增仓最明显的是房地产业，市值占净值比例由二季度的2.65%上升到三季度的5.74%，而这一行业的股价在三季度以来的涨幅也相当可观，达23.68%。其中金地集团，基金在继二季度增仓后在三季度继续增持，以基金为主的前十大流通股股东持有超过1亿股，占流通股的约四分之一。在这份报表公布后，金地集团股价应声大涨，这说明了房地产股的上涨潜力仍然不容忽视。再看看行业龙头的表现，除了前期万科A大举拿地的举动之外，近日招商地产同样不甘落后大举挺进京沪土地市场，而二级市场上这两只聚敛土地资源的大户不但没有受到宏观调控影响，反而纷纷创出新高。从这一点我们可以清晰地看到主力资金的对这一点的高度认同。

　　三、 “小成本并购大资产”点燃资源型地产新利润模式

　　我们不得不说行业并购重组不断的为市场注入新鲜的活力，钢铁、石化、电力板块近日的连续飙升正是源于整合并购的极大预期。而房地产行业，在目前土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，尤其是对于外埠房地产开发企业。对比之下，通过公司并购和项目股权收购获得土地正在成为一个性价比更高的手段。收购其他土地资源较丰厚的房地产企业就成了一条捷径。上海复地集团打入北京房地产市场的方式就是通过收购直接进入。另外如今年3月4日，万科A发布公告，宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70%股权、苏州南都房地产公司49%股权和浙江南都房地产公司20%股权，稳稳得抓住了长三角地区一代的“黄金土地”的垄断权。因此可以说对于那些土地储备或者房产物业丰富的房地产类公司，其资产价值存在被严重低估的可能。从而使得那些具备丰富土地储备的公司，往往成为一些产业资本关注的焦点，因此一旦土地并购的炒作升温，二级市场的做多动力将再次被点燃，值得重点关注。

　　实战出击： 银基发展(000511)：公司浑北地区40万平方米土地资产账面平均成本仅为每平方米2165元，按照区域均价推算,公司土地资产价值应该在40亿元人民币左右。按收盘价每股4.70元推算，在二级市场收购银基发展并达到控股仅需3亿多元，届时即可间接控股该公司持有的价值近40亿元的土地储备目标！公司近日通过资产置换全资控股瑞海公司，此次资产置换可以达到对浑北项目资源有效全面整合的目的 ,加快整个项目的全面快速启动。走势上，该股在除权后换手高达217%,这证明 其背后的资产暴增已经得到了大资金的强烈认同，后市爆发指日可待。