张江高科：地产租赁龙头 媲美北辰实业

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　　虽然房地产板块当前已经进入了调整阶段，但在人民币升值预期下，其成长性依旧值得看好。就房地产行业动态来看，在5月发表的《国务院出台“新六条”，建议转持防守型地产股》的报告中，曾明确提出：“从长期来看，市场对行业的配置将偏向更保守的态度，而以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。

　　”房地产股票投资正进入第二阶段，物业出租型的公司将逐步取代开发类的公司成为投资者偏好的主流。今日挂牌上市的新股北辰实业即是一家以物业经营租赁为基础的大型房地产上市公司，该股今日上市即受到资金，全日涨幅在50%以上，说明了租赁类房地产股存在的发展潜力。600895张江高科，房屋租售、专业化服务和高科技产业投资为三大战略的上海本地房地产股，随着业绩的增长以及房地产值重估增值，该股前景看好。

　　高新技术园区的地产新贵

　　张江高科位于浦东四大开发区之一的上海张江高新技术产业开发区，在全国高新区“北有中关村、南有张江园”的新格局下，张江这一块土地也将随着上海的外扩，升格为城市中心地区，近年来地产升值极为明显。公司实行战略转型后，

房地产业务转型到以物业经营为主，而高科技园内优质的产业集群客户将使公司的物业出租率维持在95%，发展潜力十足。05年时，公司的房地产业务就呈现高增长态势，同比增长20%，其中房产销售和房产租赁的毛利率高达57.82%和66.98%。 公司开发经营的“研发型物业”代表了国际上同类型物业最先进的开发理念与技术水平，市场需求旺盛。“张江汤臣豪园”是目前张江地区为数不多的在建商品住宅之一，销售情况良好。张江高科技园区内的员工的住房需求不可低估，地区租赁市场一直比较活跃，因此“张江汤臣豪园二期”还将有新房源推出。此外，公司还向川沙地区大力推进商业地产项目。

　　优质地产贮备 升值受益

　　今年3月年张江高科为增加房产储备，与控股股东旗下的三家企业签订协议，以10.96亿元收购三家企业的经营性房产总计13.6万平方米。此举大大增加了公司在园区的空间分布，提升盈利能力，为公司成为园区的开发运营商和服务集成商打下坚实的基础，价值增加约11.3亿元(含购置税费)，按目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测，上述物业在2006年将为公司经营带来增量租赁收入3877万元，主营业务利润2229万元，,主营业务利润率为58%；近三年(2006至2008年)带来增量租赁收入21,591万元，形成主营业务利润13,747万元，平均主营业务利润率为64%。

　　地产价值重估增值

　　随着张江高科技园区的发展，张江高科总资产规模已达140亿元，净资产达25亿元；承担的开发范围也从最初开发4.2平方公里，扩大至目前的25平方公里，并仍处于大规模建设阶段。按照计划，今后园区还将向南扩展至外环线，总体规划面积将达到54平方公里。目前张江高科技园区吸引投资额108.09亿美元，合同外资68.7亿美元，固定资产投资446.66亿元人民币，完成土地开发面积17平方公里，未来潜力仍然巨大。

　　按照相关机构研究表明，按照市价重估法，公司房地产重估价值为65.67亿元，增值约40亿元。重估后企业总资产为84.92亿元，净资产77.47亿元，净资产增值2.93倍，重估后每股净资产为6.4元，目前帐面每股净资产仅有2.13元，低估将近65%。此外值得注意的是，将于2007年开始实施的新的会计准则，对于房地产行业上市公司进行了较大调整，以公允价值入账的原则会改变房地产行业原有的估值体系，从目前土地要素价格变化的趋势看，这一新的会计准则会在很大程度上带来该行业上市公司的增值。

　　业绩将爆发增长 成长性看优

　　按照民族

证券的报告显示，06年毛利率在50%以上的房地产出租和销售收入将使张江高科房地产收入同比增长90%以上，每股收益0.28元。而07年由于租金和租率提高，预计07年主营业务和净利润将可能达到11.6亿元和4.5亿元，实现每股收益0.35元。并且2007年-2010年公司业绩有望保持20%左右的增长速度。有如此良好的预期，张江高科投资价值的严重低估吸引了投资基金、

社保基金等众多投资基金大举建仓，前十大流通股东全部属于机构持仓，长期的成长性得到充分的肯定。

　　短期来看，在二级市场上，该股相比与其他龙头房地产股来说，前期调整幅度较大，近期该股出现横盘整理趋势，股价受到60日均线的强烈支撑，今日盘中更有大笔买单承接下方，该股有望在短期内完成调整，率先出现反弹拉升行情。

　　国泰君安

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