滞后效应令地产股俯首

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　　周二，沪指冲击千八关口未果，房地产股成为最大拖累。天鸿宝业、泛海建设跌幅在9%以上，其它如招商地产、保利地产等跌幅也均在5%以上。我们认为，前期地产股在严厉的调控政策下还高昂牛头，是中报业绩和人民币升值两大关键因素在支撑。房地产股周二的表现是在土地审批再度加强的前提下，当地方政府的“土地财政受到质疑后，没有理由不低下高昂的牛头”。

　　从预售款和信托窥视滞后效应。今年二季度以来，在宏观调控一阵比一阵紧的背景下，不少地区的

房价不跌反涨，房地产企业也业绩大增。前几年市场的火爆正滞后体现于上市公司账面。这种优异的业绩还将有所延续。与业绩增长相反的是，房地产企业的销售则不再像去年同期那样活跃，定金及预售款，多年来一直占据房产企业总资金来源的首位，综合估算比例在40%左右，而有资料显示，2006年前三季度出现7.3%的负增长，仅贡献27%的投资资金来源。定金及预售款的下降，反映了行业预销售同比下降。另外，信托投资的减少也折射出房地产企业资金缺乏的窘况。

　　本币升值和刚性需求还将力挺地产股。

人民币升值全面提升国内地产资产价值，必然吸引投机资金继续流入房地产市场。此外，刚性需求也是支持地产股的一个重要因素。在人口增长、经济增长和城市化的大背景下，我国房产需求极其巨大。当然，短期爆发后的调整是必然的，但这并不能改变中长期趋势。

　　地产企业优胜劣汰风险机会并存。目前房地产板块加权平均市盈率为35倍左右，整体估值居高，存在一定的系统风险。由于贷款利率水平和地价的提高，房地产行业当前正处于竞争激烈、集中度提高的趋势中，具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位，未来房地产市场是品牌规模

开发商的市场，这个趋势已日益明显且无法改变。

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