北京北辰 建议询价区间为2.3元-2.4元之间

　　事项：

　　北京北辰实业股份有限公司公告，将首发不超过15亿股A股，发行方式为网下向战略投资者定向配售和向询价对象累计投标询价配售，与网上资金申购相结合。控股股东北辰集团所持北辰股份11.6亿股A股的锁定期限为36个月。发行询价推介阶段为2006年9月13日-9月18日，网下申购时间为2006年9月19日- 9月20日，公司将于2006年9月22日公布定价结果。

　　评论：

　　本次发行规模将占到公司总股本的44.55%。北辰实业是由北京北辰实业集团公司于1997年4月2日独家发起设立的股份有限公司，1997年5月以每股2.40港元在香港

资本市场共发行H股61480万股，并于当地时间1997年5月14日在香港成功挂牌上市，是内地首家在港上市的H股

房地产企业。后经超额配售9222万股后，其总股本为186702万股。本次发行后，该股总股本有望超过33亿股，本次发行规模将占到总股本的44.55%。

　　公司主营物业发展和物业出租。公司发展物业以北京亚运村周边地区为主，重点开发具有综合配套能力的中高档住宅。投资物业主要集中于酒店、出租公寓及

写字楼、承接国际国内会议、出租展览场地及设施、提供会务服务、零售商业业务等。

　　公司目前拥有47万平方米的出租物业，未来还将在北京奥林匹克公园增加53万平方米的出租物业，合计超过100万平方米。公司现在持有亚运会留下的约47万平方米的出租物业，经营收入稳定增长。未来北京奥林匹克公园(B区)会议中心53万平方米的建成将进一步增加公司的持有物业，届时公司持有的投资物业将超过100万平方米。

　　公司拥有235万平方米土地储备,随着奥运会的临近，升值较大。主要位于亚奥核心区，增值潜力较大大，是公司未来利润增长点。

　　募集资金主要用于"奥运媒体村"和"北辰大厦"两个项目的建设。本次发行A股募集资金35亿元人民币,将主要用于"奥运媒体村"和"北辰大厦"两个项目的投资。"奥运媒体村"是2008年奥运会的配套建设项目，为国内外媒体记者提供生活居住和服务。奥运结束后，改造成商品住宅销售，地层裙房为商业配套服务用房，项目总占地面积约13万平方米，总建筑面积约46万平方米，预计2007年底竣工；北辰大厦位于亚运村东侧，项目总建筑面积约13万平方米，2007年可全部投入使用，届时将为奥运会提供从办公、商业、到餐饮娱乐等多方面的商业服务。

　　建议询价区间2.3元-2.4元。截至2006年6月30日，公司净资产43.39亿元，发行前每股净资产为2.324元，根据公司招股书初步分析，公司出租、在建及土地储备重估增值约32.10亿元，增发完后公司每股净资产为3.35元；从PE估值看，公司06年盈利约3亿元，06EPS为0.091元，按行业目前平均25倍PE估值，在2.275元左右，目前公司H股股价(2.11港元)低于每股净资产，考虑到国内不可能以低于每股净资产发行，我们建议的询价区间为2.3元-2.4元。

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