G张江(600895)：历史机遇下张江高科

　　投资要点：

　　●做为浦东四大开发区上市公司之一的G张江(600895)，在新任董事长刘小龙的带领下，按照房屋租售、专业化服务和高科技产业投资三大战略开始了精彩转型。以10.96亿元收购控股股东旗下三家企业的经营性房产总计13.6万平方米，这一交易的实施大大增加公司在园区的空间分布,提升盈利能力,为G张江成为园区的开发运营商和服务集成商打下坚实的基础

　　●按照市价重估法，公司房地产重估价值为 65.67 亿元，增值约 40 亿元。每股净资产低估将近 65%。

　　●职工持股信托计划及基金大举介入，彰显对公司未来发展的坚定信心。

　　●06年业绩将出现爆发性增长，2007-2010 年公司业绩有望保持20%左右的增长速度。合理定价应在 6.5-7.5元之间。

　　三大战略精彩转型

　　做为浦东四大开发区上市公司之一的G张江(600895)，在新任董事长刘小龙的带领下，按照房屋租售、专业化服务和高科技产业投资三大战略开始了精彩转型。今年3月年G张江为增加房产储备,充实优质资产,获取稳定的投资回报,分别与控股股东旗下的三家企业签订协议，以10.96亿元收购上述三家企业的经营性房产总计13.6万平方米。三处房产中除了

银行卡产业园的三幢楼尚未全部完工外，其余房产都已完工并可投入使用。由于这些房产目前已经有一批意向客户，为了保持招商工作的连续性，同时保证上市公司在购入房产后即能获得稳定的租赁收益，公司和出让方签订了协议，对上述房产销售部分采用售后包租方式，并为此做出承诺。按照目前张江园区招租价格及未来租赁趋势合理预测，上述物业在2006年将为公司经营带来增量租赁收入3877万元，主营业务利润2229万元，主营业务利润率为58%；近三年(2006至2008年)带来增量租赁收入21,591万元，形成主营业务利润13,747万元，平均主营业务利润率为64%，交易的实施大大增加公司在园区的空间分布,提升盈利能力,为G张江成为园区的开发运营商和服务集成商打下坚实的基础。

　　如果说G张江将主营业务由土地批租转型为张江高科技园区的房产开发和出租，是最基础的战略，是金字塔的最底层，那么园区专业化服务和高科技企业投资则为G张江未来持续性的创新和发展提供了空间。在这其中蕴藏的大量的增值服务机会中，G张江可谓具有得天独厚的优势，表现在物业管理、融资租赁服务、涉足酒店服务业等方面。此外，张江高科技园区在集成电路、生物医药、软件三大主导产业上处于世界领先地位，聚集了4000多家企业，可谓浦东的硅谷。

　　地产价值重估增值

　　按照市价重估法，公司房地产重估价值为 65.67 亿元，增值约 40 亿元。重估后企业总资产为 84.92 亿元，净资产 77.47 亿元，净资产增值 2.93倍，重估后每股净资产为 6.4 元，目前帐面每股净资产仅有 2.13 元，低估将近 65%。此外值得注意的是，将于2007年开始实施的新的会计准则，对于房地产行业上市公司进行了较大调整，以公允价值入账的原则会改变房地产行业原有的估值体系，从目前土地要素价格变化的趋势看，这一新的会计准则会在很大程度上带来该行业上市公司的增值。

　　资本运作增加未来增长预期

　　今年4月，G张江在上市公司中首次推出“职工持股信托”计划，张江集团及其下属公司的部分员工以自有资金委托上海国际信托投资有限公司发行制定流通股投资资金信托计划，信托资金总量为1371万元，用于购买G张江流通股

股票。做为对股权激励机制的一个创新，信托持股计划的实施，一方面可以在激励机制的作用下促进员工的努力，提升G张江的内在价值，另一方面也对董事会和经营层起到较强的监督作用。信托计划的实施，无疑增加了资本市场对公司未来成长性的稳定预期，资本市场也不断调高了对上市公司的估值水平和价值空间。

　　G张江的这些举动自然引起机构投资者的注意。从2006年G张江的中报中可以看到机构投资者大幅增持该公司股票。前十大流通股东中有8家基金和1家信托1家保险公司，合计持有5971.98万股，占流通盘比例的10.25%，金鑫

证券投资基金在上半年增持512.54万股，合计持有1733万股，上投摩根双息平衡混合型证券投资新进802万股，兴和证券投资基金、上投摩根中国优势证券投资基金分别购入610万股610万股流通股，广发策略优选混合型证券投资基金，广发稳健增长证券投资基金合计买入741万股。在这十大流通股股东中，除了上证50交易型开放式指数证券投资基金本期减少近200万股外，其余有7家基金、机构均为本期介入。公司职工和机构面对转型后的G张江，面对着未来巨大的发展空间，面对难得投资机遇争相出手，显示了对公司坚定的信心，特别是公司上至董事长下至员工积极购买公司流通股股票在中国股市实属罕见，其本身就体现了公司的价值。

　　盈利预测和投资评级

　　考虑到公司房地产业务转型到以物业经营为主，优质的产业集群客户将使公司物业 95%的出租率得以维持，而存在连续收购集团公司大量优质物业资产的潜在基础又使得公司未来发展潜力十足，保守估计未来五年内张江高科的优质经营型物业的保有量将达到200 万平方米，06年我们预计毛利率在 50%以上的出租和销售收入将使得公司房地产收入同比增长90%以上，估计可实现EPS 0.28元。2007由于租金和租率提高，收购的 13 万平米物业的物业租金收入和利润结合创业源、高科苑等新增物业将提供业绩增长的坚实条件，预计07 年主营业务和净利润将可能达到 11.6 亿元和 4.5亿元，实现 EPS 0.35元。在出租物业的稳定性和公司租金提高的趋势之下，2007-2010 年公司业绩有望保持20%左右的增长速度。因此，我们认为RNAV 溢价18%的股价较为合理，其合理定价应在 6.5-7.5元之间。

　　(民族证券 马佳颖)

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