G张江(600895)：土地增值 势不可挡

　　和讯信息 王艳

　　近两日在大盘指标股的带动下，股指重上千七上方，个股的分化现象异常明显，在现阶段选对股票比看准大盘更为关键。其实今年以来的火爆行情，遵循的最重要一条主线就是人民币升值，近两日新公布的宏观经济数据表明，人民币升值的步伐仍存在加速的可能，这就为房地产板块提供了持续上攻的动力，而大盘的调整更为介入这些个股提供了难得的机遇。当今中国经济处于高速增长的态势下，人民币也走上长期升值通道，在这种背景下，房地产资产受到国际游资的高度关注；去年以来，大量外资流入并购买了不少大中城市的房产。因此，在房地产行业基本面保持稳定的情况下，虽然还可能会有后续的调控政策出台，但房地产的强势仍然难以真正消退。而房地产行业的制度性利润是不会在短时期内急剧下降的，我们有足够的理由对其未来几年的持续增长保持信心。

　　在

证券市场上，房地产板块已经受到投资者高度认同，不少上市公司也充分利用了资本市场的融资实现跳跃式发展，像万科(资讯 行情 论坛)A、招商地产(资讯 行情 论坛)等优质企业在自身高速成长的同时也给了投资者丰厚的回报。最近两年的宏观调控，不但没有削弱它们的实力，反而使它们在行业整合中越做越强。今年上半年，作为上一轮行情的主要领涨者，房地产板块借政策调控之机已经率先进行了充分的调整，大浪淘沙之下，优势品种已经悄然走强。人民币加速升值已是一个不争的事实，房地产作为主要的人民币资产正受到高度的关注，而且在政策强烈调控之下仍然保持了良好的发展势头，主要的房地产企业的业绩都出现了不同程度的增长。人民币升值作为一个推动房地产上涨的共识，对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求关系的刺激效应，相比之下，真正提升房地产企业价值的是能带来巨额增值的土地储备和企业品牌。

　　特别是在近期地产调控新“国八条”出台后，土地出让金改革出台新规，工业用地出让价格将提高40%到60%，专家因此预测，地价将上涨50%，这就使得那些目前已拥有雄厚土地储备的公司从中大幅受益，资产也面临重新估值的机会，比如拥有雄厚土地储备的600895G张江(资讯 行情 论坛)，就具备巨大的增值潜力。G张江(600895)为上海本地地产股，高新技术园区的地产增资潜力巨大，公司房地产重估增值约40亿元。重估后企业净资产增值2.93倍，每股净资产为6.4元，目前帐面每股净资产仅有2.13元，大幅度低估将近60%。公司06年业绩预计将爆发增长，2007-2010年将增长20%以上，保守估计06年EPS为0.28元，07年可实现EPS为0.35元。公司当前股价为5.30元，我们认为其合理定价应在6.5-7.5元之间，目前该股仅5.30元的价格离合理估值空间巨大，价值存在低估严重。日前有消息报道，国务院已正式批准将“上海高新技术产业开发区”更名为“上海张江高新技术产业开发区”，由“一区六园”组成的上海高新区将统一打出“张江”牌，这也意味着在全国高新区的版图上，将形成“北有中关村(资讯 行情 论坛)、南有张江园”的新格局。

　　张江这一块土地也将随着上海的外扩，升格为城市中心地区，近年来地产升值极为明显。为了增加公司的房产储备，公司分别与控股股东张江集团旗下上海张江集成电路产业区开发有限公司、上海八六三信息安全产业基地有限公司、上海市银行卡产业园有限公司签订协议，斥资10.96亿元收购了上述三家企业13.6万平方米的经营性房产，并预计内含报酬率将达到7.89%以上，不但极大地提升了公司的盈利能力，庞大的房产储备也带来更加巨大的增值潜力。

　　公司开发与经营的低密度、专事于高科技企业使用的“研发型物业”，其土地成本低廉、配套环境优雅、建筑品质领先，市场价格高，代表了国际上同类型物业最先进的开发理念与技术水平，市场需求旺盛。“张江汤臣豪园”是目前张江地区为数不多的在建商品住宅之一，销售情况良好。张江高科(资讯 行情 论坛)技园区内的员工的住房需求不可低估，地区租赁市场一直比较活跃，因此“张江汤臣豪园二期”还将有新房源推出。此外，公司还向川沙地区大力推进商业地产项目。 　

　　上海地价在经济快速增长与世博会、迪士尼的支撑下仍将不断走高，土地的增值带给公司的潜在利润也仍会不断攀升。随着张江高科技园区的发展，G张江总资产规模已达140亿元，净资产达25亿元；承担的开发范围也从最初开发4.2平方公里，扩大至目前的25平方公里，并仍处于大规模建设阶段。按照计划，今后园区还将向南扩展至外环线，总体规划面积将达到54平方公里。目前张江高科技园区吸引投资额108.09亿美元，合同外资68.7亿美元，固定资产投资446.66亿元人民币，完成土地开发面积17平方公里，未来潜力仍然巨大。G张江(600895)作为上海本地地产股，在当前房地产板块成为市场主流热点的趋势之下显得异常突出，由于公司房地产重估增值约40亿元，重估后企业净资产将增值2.93倍，每股净资产为6.4元，而目前帐面每股净资产仅有2.13元，大幅度低估将近60%。公司06年业绩预计又将爆发增长，2007-2010年将增长20%以上，二级市场上，G张江投资价值的严重低估吸引了投资基金、社保基金等众多投资基金大举建仓，前十大流通股东全部属于机构持仓。周线上看，股改后出现密集放量的建仓迹象，而近日这种建仓的动作有加速的痕迹，持续的加紧搜集筹码背后必然会引发一轮迅速上升行情，而目前形态下处于典型的积蓄动能过程之中，一旦爆发，其上攻空间不可限量，值得投资者密切关注。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。