汰弱留强是趋势 优势地产股强者恒强

　　广州证券研究所　卢振宁

　　随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(下文简称“通知”)的出台，周三房地产股纷纷回落，龙头股G万科(资讯 行情 论坛)A盘中跌幅一度超过4%。但当日下午2点后，地产股有资金逢低吸纳的迹象，G万科A、保利地产、G金地等前期强势品种收盘跌幅均在2%以内。今年房地产行业的调控政策不断出台，但前几次调控政策并没有阻止房地产股上升的步伐，反而为投资者提供了逢低介入的良机。此次调控又将如何应对呢？

　　新政提高土地使用成本

　　继7月份国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，及8月份《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行后，国家又一次对土地使用进行调控，显示了房地产调控重点正转向行业的源头———土地供应上。本次调控措施，一方面是前期政策的延续，《通知》加大了地方政府对土地调控方面的责任，调整了城市建设用地审批方式，规范土地出让收支管理，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。其主要作用在于通过行政手段规范土地使用的管理。

　　另一方面，《通知》更运用经济手段强化了对土地使用的调控，包括了提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准；及建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。新政将使土地使用成本有所提高，为房地产投资降温的意图非常明显。

　　竞争更加市场化和有序化

　　此次调控对房地产上市公司的影响最主要在三点：一是取得土地使用权的过程将变得更规范，将使房地产行业的市场竞争更加市场化和有序化。这对于一直规范经营、市场化经营的公司来说影响不大；二是以后取得土地使用权的成本将提高。目前房地产企业的毛利率水平有所偏高，随着调控政策的落实，利润率将逐步回归至相对合理的水平。由于土地成本占房地产开发成本仅两成左右，所以土地价格略有上升对房地产企业的影响未必很大；三是强化了房地产继续调控的预期。虽然房地产调控的本质是为了使行业更健康的可持续发展，但出于对不确定性的回避倾向，部分资本市场投资者在房地产调控持续之际很可能选择先抛售股票回避风险，如2004年、2005年的宏观调控就使万科A的股价最多下跌超过35%，而同时公司利润却保持超过50%的增长速度。

　　对优势企业负面影响有限

　　对竞争力较强的大型房地产上市公司，房地产调控的负面影响非常有限。首先，像万科、保利地产、招商地产(资讯 行情 论坛)、金地集团(资讯 行情 论坛)等大型房地产公司，一直以比较规范的方式进行市场化经营，调控对其经营模式不会有明显影响。第二，大型优势房地产公司土地储备非常丰富，足够满足未来三年的经营开发需要。如万科、保利地产等上市公司目前土地储备已经超过1000万平方米，两三年内基本不存在土地成本压力的问题。第三，调控有助于大型优势房地产公司提高市场份额。目前我国房地产行业市场集中度还很低，优势企业提升市场份额的空间还很大。随着房地产行业的市场化程度越来越高，越来越多经营不规范的中小企业离开行业，留下的市场份额将被经营规范的优势企业所瓜分。可以说宏观调控在促使房地产行业洗牌，汰弱留强是必然趋势。

　　调整提供逢低吸纳良机

　　另外，从估值的角度看，G万科A、G招商局(资讯 行情 论坛)、G金地等的动态市盈率仅在15倍左右，成长性较高的保利地产动态市盈率也只是20倍出头，并没有明显高估的迹象，假如股价因为调控政策而进一步回落，将为投资者提供良好的中长线介入机会。建议重点关注综合竞争力优势最明显的G万科A和成长性突出的保利地产。

　　而对于部分规模偏小、盈利能力不强、土地储备不足、估值偏高的房地产上市公司而言，其经营压力将明显加大，盈利能力有快速下降的风险，建议回避。