江苏天鼎：寻找估值优势明显地产股

　　江苏天鼎 秦洪

　　昨日，新华社全文刊登《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。《通知》指出，为进一步贯彻科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。那么，这对A股市场中的地产股会产生什么样的影响呢？

　　地产股迎来调控新政策

　　从《通知》可知，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。针对这些问题，《通知》明确要求：进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。

　　由此不难看出，《通知》的核心要点在于加大土地调控力度，土地“闸门”有进一步收紧的趋势。正因为如此，有业内人士认为，这将构成房地产调控政策的重要组成部分，是近年来房地产调控政策的有机延续。只不过此次调控政策的核心在于，从房地产业的源头———土地总量对房地产业进行调控，而这也是目前房地产调控中份量极重的一项政策。由此可见，A股市场的房地产股迎来了宏观调控新政策。

　　会否影响房地产股内在估值水平

　　现在的问题是，面对房地产调控的新政策，地产股的估值水平会否受到影响？对此，笔者认为，可以从两个角度来看待。

　　一是短期角度，因为《通知》的核心在于从土地源头的角度调控房地产业，那么这意味着在未来可预期的时间周期内，土地供应将趋紧。但由于房地产业的需求随着居民财富的增长、人民币升值所带来的境外热钱需求等因素仍将提升，如此就意味着土地供需情况将突出，随之而来的就是地皮价格将上涨，这就显现出那些拥有大量土地储备的房地产股的估值比较优势。而且，这种比较优势也会慢慢转化为未来的盈利能力优势，因为低成本的土地往往意味着未来开发成本的低企和较高的毛利率。所以，对于拥有大量土地储备的地产股来说，有着一定的比较优势，说不定将成为短期股价上涨的推动力。

　　二是中长期角度。不可否认的是，《通知》中对土地供应的减少预期，将抬升土地价格，如此在未来的房地产经营过程中，房地产股再度获得土地的成本将大大提升，一旦出现居民需求减缓或者居民对

房价敏感度达到一定界限后，极有可能对房地产股的盈利能力造成极大打击。因为房地产业其实也可以看成是制造业的一个组成部分，如果不能有效转嫁成本，那么必然会降低盈利能力，甚至会引发行业走向低谷。而土地成本在未来的提升，一旦房价敏感度达到极限后，那么房地产行业将极有可能面临着一定的拐点压力，如此预期一旦为A股市场主流资金所认同的话，那么对地产股的未来股价走势将产生较大压力。

　　寻找估值优势明显的地产股

　　就短线来说，地产股尤其是拥有大量土地储备的地产股，极有可能出现一定的强势上涨效应，如此预期也得到这么两个因素的配合：

　　一是昨日地产股在早盘冲高后出现回调，一定程度上是部分先知先觉资金提前出逃所致，但由此也给地产股带来利空出尽是利多的信息。也就是说，经过一晚的思考对策之后，部分资金极有可能在今日对土地储备丰富的地产股再度出击。

　　二是地产股的直接推动力———人民币升值主题仍然使做多动力强劲，继续影响着各路资金对地产股的未来估值预期，所以，这也可能导致地产股今日低开高走。

　　在实际操作中，笔者建议投资者对两类地产股予以跟踪，一是拥有大量土地储备，尤其是每元市值对应的土地储备较高的个股予以重点跟踪，保利地产、G华发、G阳光、G万科、G栖霞、GST环球等个股就是如此；二是拥有出租等物业地产优势的个股，由于土地供应的减少预期，未来的土地价格上涨趋势预期较为强烈，因此，拥有物业地产优势的G金桥、G陆家嘴、轻纺城、G金融街等个股也可适当跟踪。

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