优质地产股值得中长期看好

　　第一创业证券苏明晅

　　近期房地产股涨幅可观，尤其是优质地产龙头公司如G招商局、G金地、保利地产等连创新高，G万科、G中粮地产等强势上涨，一些二三线地产股走势也相当活跃。其中，一些个股的走强有利好因素刺激，如G招商局发行可转债、G金地股改完成复牌等等，但除了个股因素带动外，我们认为，房地产股整体走强的的动因主要有以下两大因素：

　　调控压力逐渐消化

　　今年4月份以来，房地产股经过一番强劲的上涨后，随着

宏观调控政策的逐渐出台开始步入调整期，而长达4个多个的调整已使地产股充分消化了宏观调控政策的“打压”压力。随着宏观调控政策的逐步出台和明朗化，市场预期近期除了一些各地政府的细则外，不会再有后续新的调控政策出台。而且宏观调控政只是在需求和供给两方面进行调节，从根本上来说是为了使行业乃至国民经济更加健康地发展，而不是要危及房地产行业的发展，所以宏观调控政策虽然短期内会对行业造成一定影响，但并不会影响房地产行业的长期投资价值。

　　货币政策也是原来市场对地产股持担忧态度的一个因素，但随着8月18日加息政策的出台以及房贷优惠利率幅度的扩大，市场对货币政策的担忧得以化解。地产股短期内可以说利空出尽。

　　升值成为最大利好

　　8月加息后，市场预期利率政策已经告一段落，政府货币调控重心开始转移到汇率政策上来。同时美国近期的加息步骤似乎暂停，市场对美元的走势并不看好，此外，我国的贸易顺差不断创出新高，到7月份，我国已经连续27个月实现贸易顺差，人民币升值的压力很大。以上几方面因素引发了市场对人民币升值的更为强烈的预期。最近几个交易日人民币汇率也不断创出新高，从汇改以来，人民币升值已经接近4%。房地产行业是人民币升值受惠最大的行业，在人民币升值的大背景下，房地产股必然成为资金关注的热点。

　　在上述两个主要因素的作用以及部分个股的利好因素带动下，近期房地产行业的公司股价已经有较大幅度的上涨，我们认为，地产股短线可能面临调整，但中长期线仍可看好优质地产股，因为优质地产公司长期投资价值仍十分显著。

　　房地产业前景良好

　　从房地产行业本身来看，在人口增长、经济增长和城市化的大背景下，我国房地产行业的自住性需求极其巨大，而受到土地、资金的限制，供给相对有限，供小于求将是市场的常态，虽然可能在某些区域某些时段出现供过于求的情况，也将是局部的、暂时的非常态。房地产的未来十年是发展的黄金时期，前景良好。

　　优质公司脱颖而出

　　房地产行业当前正处于竞争激烈、集中度提高的趋势当中，具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位，而宏观调控又使这种集中化趋势进一步加剧，行业的整合速度不断加快。未来房地产市场是品牌规模

开发商的市场，这个趋势已日益明显且无法改变。从具体的房地产公司看，如G万科、G招商局、G金地、保利地产等一批优质的地产公司都能够保证未来3年能够实现30%以上的业绩增长，这在其他行业的上市公司中难以实现的，即使有，现时的股价也并不便宜。因此，优质地产股无疑是极具吸引力的良好投资品种。而对于市场巨大的资金量来看，优质房地产上市公司的数量并不多，仍然是股市的稀缺资源。

　　不同区域各有机会

　　随着2008年奥运的不断临近，奥运主题将越来越受到关注，成为支持北京房地产行业上市公司的股价持续走高的主要力量，重点公司如G城建、G金融街等。深圳与香港的连接日益紧密，来自香港市场的需求仍将持续增长，而本地自住需求也相当强劲，供给受到土地的限制缺极为有限，所以深圳市场未来的交易量可能减少，但价格仍将坚挺。上海市场从2005年开始进入调整期，现在已逐渐回稳。上海是我国的经济中心，具有强大的经济基础，还有

迪斯尼、世博会等具有良好经济效益的项目将上马，未来市场仍大有机会。其他一些二三线城市的房地产业在我国经济增长从一线城市向二三线城市延伸的过程中，也将大为受惠。

　　新准则带来新机会

　　根据新的企业会计准则，从2007　年开始，我国上市公司对于投资性房地产的会计核算可以采用公允价值法，即投资性房地产可以按公允价值入帐，公允价值的变化可以记入损益，不需要计提折旧，这将给一些拥有投资性物业的上市公司带来净资产和收益大幅提升的机会，未来拥有大量投资性物业的上市公司将可能存在投资机会。

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