平安证券：保利地产是实力较为雄厚的房产公司

　　姜培正 平安证券

　　投资要点

　　公司土地储备丰富，布局合理。公司在全国10个城市进行了土地储备，面积约为877万平方米。上海面积相对较少，目前处于调控重点的深圳公司则没有土地储备，风险相对较小。

　　预计未来3~5年公司将保持较高的成长性。近3年公司加大了土地储备，目前已进入收获期。

　　公司具有较强的政府背景。公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大型国有独资企业，政府背景的优势将有助于公司获得优质土地储备。

　　预计上市首日定价可能在18~20元。考虑到上市首日的投机性，我们认为上市首日股价可能在18~20元左右，建议首日股价超过20元可以卖出。根据我们的预测，我们认为公司合理价位约为15.5元，由于目前上市首日的投机性非常高，上市首日价格相对较高，通常会偏离合理价值区间，因此建议投资者在上市首日应保持谨慎。

　　风险提示

　　行业风险。目前房地产行业处于政策调控阶段，行业系统性风险有所增加。

　　I.公司概况

　　保利房地产(集团)股份公司2002年成立，主营业务为房地产开发，2006年公司综合实力获得由国务院发展研究中心企业所、

清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评选的2006中国房地产百强企业—综合实力“TOP10”五强席位。

　　公司大股东为保利南方集团，持有公司70.5%的股权，公司的实际控制人为中国保利集团，其持有保利南方集团100%的股权。中国保利集团为国有独资公司，由国资委领导监督，是一家从事贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务的多元化经营控股集团公司。

　　II.经营情况分析

　　项目储备丰富，布局合理

　　公司目前已在全国10个城市进行了土地储备，土地储备面积约为877万平方米。其中包头、广州和北京土地储备相对较多，而

房价处于下跌的上海公司储备面积较少，目前处于调控重点的深圳公司没有土地储备，因此公司项目储备布局比较合理，风险相对较小。

　　良好的成长性

　　2004~2005年，公司净利润增幅均超过100%，2003~2005年公司收入主要来自广州，我们预计2006和2007年来自广州的收入仍将是公司的主要收入来源，但是其他区域贡献比重也将逐步提高。近3年公司加大了土地储备，目前已进入收获期，因此预计未来3~5年公司仍将保持较高的成长性。

　　股东政府背景较强

　　公司实际控制人中国保利集团是国资委直属大型国有独资企业，截止2005年12月31日保利集团总资产227.87亿元，净资产57.72亿元。上市公司作为保利集团地产业务的主要载体，预计公司将获得保利集团的支持，使公司在优质土地储备的竞争中具有较强优势。

　　资产负债率偏高

　　2005年公司资产负债率为84.99%，相对较高。另外由于公司近几年购置大量土地储备，同时开发量也逐渐提高，使得公司2003~2005年经营性现金流量净额均为负值。

　　按照资本金比例为30%的规定，公司必须降低资产负债率水平，同时公司目前土地储备较多，根据土地闲置的规定，公司需要加快土地开发，因此公司资金压力较大，相信IPO将有助于缓解这方面的压力。

　　III募集资金投向分析

　　公司募集资金投资项目包括广州保利花园二期、广州保利香槟花园和重庆保利花园一期的开发建设投资和偿还项目借款。其中广州保利香槟花园已经竣工，广州保利花园二期80%的面积已经竣工，这两个项目的募集资金主要用于项目后续投资和偿还项目借款，重庆保利花园将在2006年9月开工，募集资金将用于该项目的开发建设投资。由于广州保利花园二期和广州保利香槟花园已经大部分竣工和销售，因此项目的收益率基本得到保证。

　　III.价值评估及申购建议

　　国内主要房地产上市公司2006年平均市盈率为13.65倍，考虑到保利地产的政府背景，以及申购价13.95元的价位，同时考虑到首日上市的投机性，我们认为首日上市价格可能在18~20元左右，首日投资建议是超过20元可以卖出。

　　根据我们的预测，我们认为公司合理价位约为15.5元，由于目前上市首日的投机性非常高，上市首日价格相对较高，通常会偏离合理价值区间，因此建议投资者在上市首日应保持谨慎。

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