下半年地产股投资策略

　　曾志英

　　港股近期虽然整体市况淡静，每日成交只有两百亿左右，但却有一个特点：大市可以在一个交易日内急升两三百点，也可以大跌两三百点。笔者认为，这种趋势反映出的是典型的期指大户惯用的伎俩，利用指数大幅波动令对措手不及。另外，在这种市道里还有一种特点，就是中小散户的参与积极性并不高，目前大盘仍只是大户的战场而已。

　　美国联邦储备局主席伯南克近日表示美国通胀温和，言论令大市打破闷局，让港股受困于20天、50天及100均线的局面得以缓解。其实，近日市况还反映出机构投资者有点按捺不住的迹象，因为大户和基金手上的现金多的是，只是找不到入市的借口和良机罢了。据曾Sir在市场打听到的消息，目前香港市场上大约有300-500亿港元的闲资，这些资金虽然未入市，但也没有流出香港，而是暂时存于美元账户上收取较高的利息，因此就有了近期美电汇价高企，但银行资金过剩的情况却未见改善的怪现象。

　　话虽如此，但至今这些资金仍按兵不动，使得近日港股虽有大幅的反弹，但成交却未见显着的增加。因此，本周四港股跟随外围市场高开高走上升了三百多点后，有可能在技术上要回补，起码回补一半。然而总的来说，目前港股的强势未改，只是在等待突破机会。

　　曾Sir发现，近日港股的地产类股份大有蓄势待发的迹象，特别是市场预期美国加息周期即将见顶，所以香港的主要地产发展商各个摩拳擦掌，打算将静待了多时的新盘推出发售，而这股热潮多少也会带动地产股的升势加快。曾Sir建议投资者选择港股地产股时，要留意以下几点：

　　一、市场炒作仍以一线地产股为主。由于近期大市主要是大户与大户之间的博弈，以达到在期指和衍生工具上赢钱的目的，所以目前港股的二、三线地产股仍未成为是炒作热点，原因就在于这类股份对指数的影响不大。投资者可以看到，目前市场上比较活跃的地产股是长实(0001.HK)和新地(0016.HK)两只地产股，一日内可以上波动两、三港元；但二、三线地产股中的大部分都没有多大变动，即使大盘大幅波动也不能叫这类股份受损或得益。

　　二、新盘发售仍看地产蓝筹企业。市场炒作一线地产股也有其基本原因，因为大部分香港的新楼盘都集中在长实、新地、恒地(0012.HK)及信和(0083.HK)四大地产公司手上，因此新盘销售一旦转旺，也必然是上述四大蓝筹股率先得益，到后期才能带动其它的二、三线地产商的楼盘同样受惠。

　　三、楼盘销售。这次香港发展商售楼比去年有点尴尬，原因是去年楼价高企仍能卖得出，但今年明显不奏效，就算减价促销也有困难，特别是个别楼盘已卖了部分单位，减价引发的问题及后遗症很多。所以，这次发展商可能将与银行积极合作，估计将在按揭利率方面大做文章。

　　事实上，最近银行方面在按揭方面的争夺战早已白热化，中国银行(3988.HK)早前曾高调地将按揭利率定于P(优惠利率)减3厘或以上，这可以说是香港有史以来按揭利率的最低水平了！这反映出银行资金过剩的情况的确相当严重，因此银行也愿意与发展商积极合作，为资金寻求生路。

　　总的来说，地产股在芸芸股份中属于落后的一群，曾Sir预料地产股将在下半年发力，甚至成为大盘的火车头；对于发展商来说，在未来两个月中也是许胜不许败，否则今年的业绩就难以向股东交待。

　　事实上，按目前香港的整体环境来看，楼市方面已积聚了不少购买力，加上港股升势有按捺不住的迹象，这对于新楼盘销售肯定有帮助。不过，卖楼往往讲求气氛，所以市场都在热切期待一个大型的全新楼盘开启，一旦成功热卖，楼市乃至港股地产股全面向好之日将可期。