江苏天鼎：注资型房地产股钱景可期

　　江苏天鼎 秦洪

　　近期地产股的喜事不少，又是人民币升值，又是G万科(资讯 行情 论坛)A的业绩预喜和定向增发，又是保利地产将加盟地产股等。受此影响，地产股在近期的走势也算是“股逢喜事精神爽”，股价大幅走高，甚至蹦出了G天鸿宝这只黑马股。看来，地产股的强势可期。

　　两大动力推动地产股

　　研判地产股的走势，宏观调控的压力不能忽视。但地产股较其他受到调控的行业有着不一样的地方，那就是主营业务收入的确认方式不一样。因为地产公司属于项目型公司，一个大的地产项目往往能够带来持续稳定的现金流和净利润，但一个大的地产项目要经过数年的开发，因此，部分地产公司在2004年、2005年开发的项目在2006年相继进入回报期，前两年的预收帐款逐渐确认为主营业务收入，经过费用、成本匹配后，计入净利润。所以，即便今年宏观调控，也难改地产股的业绩增长态势，G栖霞、G万科A、G振业等个股相继发布业绩增长公告，G振业的业绩居然暴涨80倍。

　　这仅仅是地产股走强的一个动力，还有一大动力就是人民币升值因素。因为从日本等本币升值过程中的经验来看，房地产以及房地产股是本币升值的最大受益者。目前A股市场，地产股走强的动力其实也与人民币升值的预期有着极大的关联。更为重要的是，由于经济实力的提升，人民币升值的预期是刚性的，但宏观调控对地产股的业绩影响则处于不确定的状态中，部分地产股可以凭借着全国布局以及符合调控产业政策导向的地产开发等因素抵消调控的压力，这就赋予了地产股持续走强的动力。

　　注资型地产股最受宠

　　但是，从近期盘面来看，地产股的黑马不是那些受人民币升值影响最大的商业地产，也不是业绩持续增长的地产蓝筹股，而是G天鸿宝、G泛海(资讯 行情 论坛)、博盈投资(资讯 行情 论坛)等一批拥有注入优质地产项目的房地产股。其中，G泛海在上半年的股改前后，因注入优质资产而大受主流资金欢迎，出现了极强势的K线走势。而近期的G天鸿宝更是因为市场预期控股股东极有可能整体上市或注入优质资产，从而使得该股股价持续拉出涨停板。

　　分析其中的原因，主要在于股改过后，控股股东身价=其持股数×二级市场股价，因此，其利益与二级市场股价走势密切挂勾。而注入优质资产可以增厚每股收益，从而大幅提升二级市场股价。更为重要的是，目前不少地产股是通过借壳重组而来的，原先控股股东的持股比例较低，通过定向增发注入优质资产之后，不仅仅可以享受二级市场股价暴涨所带来的财富效应，而且还会因为定向增发而提升持股比例，达到绝对控股的目的。这其实也是近期注入优质资产的上市公司为何频频发生在地产股中的原因。

　　而且，随着G泛海、G天鸿宝、博盈投资等注入优质资产股的赚钱效应日益明显，必定会不断扩散。近期的G天创(资讯 行情 论坛)、G中粮地、香江控股(资讯 行情 论坛)、G冠城等个股均有着类似的信息。由此可见，未来的地产股黑马可能将来源于这些注资型的地产股中。

　　关注两类地产股

　　不过，在实际操作中，我们建议投资者对地产股的把握要注意两点。一是控股股东是否拥有优质的地产项目，是否有兴趣注入上市公司，控股股东是否具有较强的拿地能力，这将成为衡量一个地产股是否有获得注资能力的因素之一。二是是否有持续开发的土地储备，因为地产股是典型的项目型公司，开发完这个项目后，如果没有后续项目，那么就很难获得持续增长的能力，自然难以吸引长线资金的关注。

　　循此思路，两类个股值得重点关注。一是拥有实力控股股东的地产股，如G冠城、G天创、G中粮地、G天房、G天鸿宝等。尤其是G中粮地有望成为中粮集团的房地产运作平台，在股改承诺中，中粮集团表示会逐步把优质的房地产开发业务注入上市公司，名称的更改更说明这一点。因此，G中粮地的股价前景仍有好的预期。而G天创的资产注入计划也已明朗，其未来的发展空间也已悄然打开，可继续关注。

　　二是拥有持续可供开发土地的地产股。如即将发行的保利地产，目前拥有1000万平方米的土地储备，而且分布在全国极具地产优势的城市，有望得到市场的追捧。而G万科A、金地集团(资讯 行情 论坛)、G招商局(资讯 行情 论坛)、G栖霞等优质地产股在获得土地储备以及项目开发更具有极强的优势，持续成长的地产蓝筹股将从此类个股身上产生。G万科A的品牌优势已确立，此次的定向增发将成为公司新一轮增长的起点，是投资地产股的首选。