深宝安(000009)：老龙头疾愈欲扬威

　　作为深圳早年的地产领军企业，深宝安早已完成全国性布局。公司产品线丰富，包括住宅、商业地产、旅游地产以及科技园。土地储备极为丰富，而且成本低廉。若考虑资产增值，调整后的每股净资产高达6.01元。

　　在住宅产品中，公司近年来在地产界颇为引人注目的是在中式别墅方面的创新。商业地产则主要分布在国内的三线城市。用意在于避开一线城市的高地价，并填补三线城市商业 地产的空白。通过宝安商业广场系列品牌的经营，实现规模化，集约化的复制和扩张。旅游地产方面，公司持有两家四星级酒店，此外还控制了共计79

　　平方公里的旅游景区的开发权。除此之外，公司在武汉的创新科技园占地6000 亩。

　　在甩掉了巨额对外担保的历史包袱后，从2006年开始，公司将进入业绩快速释放期。再加上隐性MBO的浮出水面，公司管理层与流通股东的利益将更趋于一致。我们预测2006年公司仅地产收入就可达到16 亿元，全年每股收益0.16 元。

　　公司尚未股改，每股含权0.287股。考虑对价之后估值非常有吸引力，维持增持评级。

　　低调的地产豪门全国性地产布局

　　作为深圳早年的地产领军企业，深宝安早已完成全国性布局。并形成了以深圳、海口为核心的华南基地，以武汉为核心的华中基地，以及上海、连云港为核心的华东基地等三大战略性基地。公司产品线丰富，包括住宅、商业地产、旅游地产以及科技园。土地储备极为丰富，而且成本低廉。在住宅产品中，公司近年来在地产界颇为引人注目的是在中式别墅方面的创新。其“江南”品牌可以说引领了国内中式别墅的先锋。

　　商业地产囤兵三线城市

　　公司的商业地产主要分布在国内的三线城市，包括湖北荆州、天门、红安，陕西咸阳，江苏连云港，海南文昌等城市。经营上，租售结合。囤兵三线城市的用意在于避开一线城市的高地价，并填补三线城市商业地产的空白，通过宝安商业广场系列品牌的经营，实现规模化，集约化的复制和扩张。

　　销售价格上，天门商业广场底层商铺卖到每平米1万元以上，二、三楼商铺也卖到每平米7000元以上。荆州商业街每平米售价与天门基本相当。而公司取得的土地并不用招拍挂，收益率比在一线城市同过拍卖的方式拿地再开住宅要高出许多。

　　旅游地产潜龙在渊

　　在旅游地产方面，公司全资拥有上海宝安大酒店以及湖北荆州宾馆两家四星级酒店。宝安大酒店位于商务活跃的浦东新区陆家嘴金融中心竹园商务区，全年入住率接近80%。荆州宾馆是湖北省老牌四星级酒店，受益长江三峡、古三国文化以及荆楚文化旅游。在05年公司又投入2000 多万进行了设备更新和装修，使得荆州宾馆的盈利能力在06年将进一步提高。

　　公司投资2000万元控股65%的湖北红莲湖旅游度假区开发有限公司，拥有湖北鄂州红莲湖旅游度假区24平方公里的经营权和开发权。红莲湖旅游度假区位于湖北省鄂州华容区庙岭镇红莲湖，距武汉市区仅21公里，有武黄高速公里直达，区位优势突出。已建成的高尔夫俱乐部占地1800 亩。

　　公司出资2900万元控股51%的湖北红安天台山风景区开发有限公司拥有天台山景区约55平方公里的经营管理和开发权。天台山地处鄂豫交界的大别山南麓，主峰天台山海拔817 米，为国家级森林公园，旅游开发潜力也非常大。

　　对上述旅游风景区的开发，公司用意其实也在于配套开发一些高档商业住宅。以实现旅游+地产的良性互动。

　　05年12月，公司与文昌市人民政府签约共同开发文昌宝峙湾，从而获得了6000亩的新增土地资源。按照公司的规划，宝峙湾将开发为旅游酒店、产权式酒店以及、国际度假会议中心等。计划分四期开发，2006年项目为规划论证阶段，2007 年启动。

　　武汉创新科技园占地6000 亩2000 年8 月成立的宝安创新科技园，位于东湖新技术开发区内,总占地面积4000亩。2003 年10月，随着入园科技企业的不断增加和发展壮大，公司又与武汉市洪山区九峰乡人民政府签订了新园区用地协议。新园区位于洪山区九峰乡九峰村、三星村一带，占地2000亩，其中65%为科技产业用地，35%将开发为配套住宅。

　　综合实力跻身前十强

　　在国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构评选出的2006中国房地产上市公司前10 强中，公司名列综合实力第9，较2005 年的排名进步了4位。

　　阻碍业绩释放障碍已逐一清除

　　会计处理恢复了业绩释放能力

　　作为深市老龙头公司，深宝安曾深陷当时上市公司流行的互相担保圈。由于深石化、金田和深信泰丰的相继倒掉，公司为此背负了巨额债务。为了尽可能的减少银行追讨债务，公司对外极为低调。

　　经过几年的不断还款，到2005年，公司只剩最后一笔较大的对外担保债务--—深信泰丰。在去年年底，公司又在会计处理上一次性的将替深信泰丰背负的1.32亿元债务计入预计负债(营业外支出)，从而将困扰公司多年的对外担保债务全部解决完毕。

　　与此同时，公司还在去年12 月，用2.64 亿元盈余公积金和5.63亿元资本公积金一次性弥补历史累计未分配利润-8.27 亿元。使得公司从2006年开始具备向股东分红的分红能力。

　　我们认为甩掉历史包袱后的深宝安，首先在2006年客观上具备了进入业绩释放期的基础。

　　隐性MBO 浮出水面，业绩增长增添动力

　　公司股改至今没有完成，主要是因为要承担对价的实际控制股东的变更还没有得到国资委的最终批复。

　　事实上，早在2002 年7 月23日，公司第一大股东龙岗区投资管理公司就将其所持有的股权以当时每股净资产的价格转让给了与公司部分高管存在关联的恒隆国际有限公司及其子公司汇富控股。其中恒隆国际受让95%，中国汇富控股有限公司受让5%。

　　2005 年12 月恒隆国际的大股东又将其所持的恒隆国际90%股权以2700万元的价格转让给自然人丘兆忠。由此而完成了公司隐性MBO 的操作。

　　由于上述公司控股权的转让一直没有公告，所以外界并不清楚公司实际上已成为内部人控制的公司。直到股改及证监会的巡检才催发了公司股权转让的公告。也至此，公司的隐性性MBO才浮出水面。

　　我们认为，估且不论公司隐性MBO操作的手法是否恰当，但股改催人。在此形势下，公司股权转让极有可能获得国资委的最终批复，从而使公司的隐性MBO合法化。而一旦公司的MBO合法化，公司管理层的利益将与流通股东的利益更加趋于一致，从而在主观上也充分具备了业绩充分的动力。

　　项目布局保证了2006 年地产业绩恢复性增长

　　2005 年公司房地产业务实现收入9.96亿元，比上年劲增123%。毛利率26.56%，比上年提高6.28 个百分点。

　　2006 年公司计划竣工的面积超过20万平米，从而使可结算的面积和金额都将进一步超过2005 年。

　　我们预测2006 年公司可结转的销售收入将接近16 亿元。

　　具备突出的收购价值

　　公司股权极为分散。股改后，股权分散的程度还将进一步加剧：第一大股东富安控股持股比例将由原来的11.64%降至8.60%，而第二股东宝投公司持股比例则将由原来的11.15%降到7.21%。

　　在目前全国土地出让必须通过招、拍、挂公开交易方式、优质土地资源的获取难度越来越大，价格越来越高的大背景下，越来越多的优势房地产公司已把收购拥有存量土地储备的房地产公司的股权作为获得廉价土地储备的一个重要方式。

　　我们认为公司丰富的土地储备，以及含金量极高的资产价值，加上过于分散的股权结构，使得深宝安成为一个非常好的从二级市场直接收购的对象。如果收购深宝安，再待马应龙全流通后将其分拆出售，回笼的资金即用来开发公司丰富的土地储备。

　　(以上内容由开来投资提供)